“الاضطرابات الكاملة”: Ivy Zelman تسمى أزمة التأمين المنزلية قبل حرائق الغابات المدمرة في كاليفورنيا ، وتحذر 5 ولايات أخرى يمكن أن ترى قيم الممتلكات طويلة الأجل تآكل

• دمرت حرائق الغابات كاليفورنيا في أوائل عام 2025 ، وقد يكون تغير المناخ هو المسؤول.
• حذر المحلل العقاري Ivy Zelman من ارتفاع تكاليف التأمين على الممتلكات في الصيف الماضي.
• فيما يلي خمس ولايات أخرى يمكن لأصحاب المنازل الفرار مع ارتفاع مخاطر المناخ.

قبل ستة أشهر ، قامت آيفي زيلمان بإجراء مكالمة جريئة لا تحظى بشعبية ، كما فعلت طوال حياتها المهنية.

وقال المحلل العقاري المجلس ومؤسس شركة الأبحاث Zelman & Associates إن هناك تهديدًا يلوح في الأفق لقيم الممتلكات التي كان هناك عدد قليل فقط من نظرائها الذي يتحدث عنه.

وقال زيلمان إن التغير المناخي ، الذي رفضه البعض باعتباره مجرد رجل الرقم ، سيصبح صداعًا كبيرًا على نحو متزايد لأصحاب المنازل. كانت أطروحتها هي أن ارتفاع درجات الحرارة العالمية ، المرتبطة بالكوارث الطبيعية مثل الفيضانات والحرائق ، من شأنها أن تتسبب في ارتفاع أسعار التأمين على المنزل بمرور الوقت ، مما سيؤثر على قيم الممتلكات.

أولئك الذين يتفقون مع هذا التفكير ، مثل المحلل ديفيد بيرت من الشهرة “The Big Short” ، حذروا من أن هذه الديناميكية يمكن أن تتسبب في انخفاض أسعار العقارات في بعض الأسواق إلى 60 ٪ في الحالات القصوى.

على الرغم من أنهم يحبون أن يكونوا مخطئين ، يبدو أن زيلمان وبيرت على شيء ما.

لقد دمرت حرائق الغابات المدمرة كاليفورنيا في يناير ، مما أسفر عن مقتل العشرات وزيادة الآلاف ، ويقول العلماء إن تغير المناخ يتحمل اللوم جزئيًا. هذا يمكن أن ينخفض ​​باعتباره الكارثة الطبيعية في تاريخ الولايات المتحدة. وأولئك الذين لم ترتفع منازلهم في الدخان قد يواجهون زيادة تكلفة التأمين الباهظة – على افتراض أن شركات التأمين على استعداد لتغطيةها على الإطلاق.

في مقابلة أجريت معه مؤخرًا ، رفض زيلمان أخذ حضن النصر لكنه لا يزال قلقًا بشأن هذا الاتجاه.

وقالت لـ Business Insider: “لا أريد أبدًا أن أكون شخصًا ما يقوله ،” أوه ، لقد كنت على حق “. “أعتقد أنه يتعين علينا جميعًا أن نكون واقعيين. كم مرة – تعريف الجنون – كم مرة سيتم إجلاء الناس ، وبعد ذلك ،” واو ، كنا محظوظين لم يحرق منزلنا “و” و ” ثم يقولون ، “حسنًا ، حسنًا ، دعنا نعود إلى المنزل فقط ، ونحن على ما يرام”.

تابع زيلمان: “أعتقد أن الأمر قد (الحصول على) بعض الناس لإعادة التفكير فيما إذا كانوا يريدون الاستمرار في القيام بذلك.”

يمكن أن تستمر خروج كاليفورنيا بسبب ارتفاع أسعار التأمين ومخاطر المناخ

كان لدى كاليفورنيا ثاني أكبر معدل تحريك خارجي بين الولايات المتحدة العام الماضي ، وفقًا لبيانات أطلس فان لاينز ، ويعتقد زيلمان أنه لا يمكن أن يتسارع إلا بعد أزمة الحريق.

“صورة أكبر ، هل لدى ولاية كاليفورنيا المزيد من الهجرة الخارجية لأن الناس قلقون بشأن الحصول على منزلهم؟” سأل زيلمان بخطاب.

تقوم شركات التأمين بإعادة النظر فيما إذا كانت المنازل في الأسواق عالية الخطورة تستحق التأمين. إذا كانت مخاطر تأمين منزل ضد الحرائق والزلازل والفيضانات تفوق ما يمكنهم شحنه ، فقد يقررون أنه ليس من المربح البقاء في أسواق مثل كاليفورنيا.

وقال زيلمان: “إنها أولية للغاية ، لكن صناعة التأمين في حالة اضطراب تام”. “وجزء من ذلك كان مدفوعًا من قبل المفوضين الذين لا يسمحون للأقساط بالارتفاع بسرعة كافية لاستيعاب المخاطر”.

إذا ارتفعت تكاليف التأمين بآلاف الدولارات سنويًا لحساب مخاطر المناخ ، فيمكن أن يعلم مشتري المنازل المحتملين ويقدمون عروضًا أقل ، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار بمرور الوقت ، كما أشار بيرت. وهذا يفترض أن المشترين لا يزالون مرتاحين للعيش على المدى الطويل في كاليفورنيا.

“صديق رجل ، الذي كنا أصدقاء معهم إلى الأبد ، مد يدهشوا وقالوا:” كنت بالقرب من موقع الإخلاء ، لكنني لحسن الحظ لم أضطر إلى الإخلاء. لكنني أتساءل فعليًا ، هل يجب أن أبيع وأحصل فقط وقال زيلمان: “الجحيم من هنا؟

على المدى القريب ، قالت زيلمان إن أصحاب المنازل في كاليفورنيا مثل صديقتها يجب ألا يقذبوا. ومن المفارقات أن قيم الممتلكات قد ترتفع في العام المقبل منذ أن تم القضاء على الكثير من الإمدادات المنزلية.

ولكن في السنوات القادمة ، يشتبه زيلمان في أن المشترين سوف ينجذبون نحو المدن التي قد تكون دافئة ولكن لديها خطر أقل من الكوارث الطبيعية ، مثل فينيكس أو لاس فيجاس. وأولئك الذين يتطلعون إلى الحصول على مسافة من لوس أنجلوس ولكن البقاء في مكان قريب يمكن أن يذهب جنوبًا إلى شاطئ نيوبورت أو مقاطعة أورانج.

5 حالات يمكن أن يكون لها مخاطر المناخ على المدى الطويل

كاليفورنيا ليست الدولة الوحيدة التي لديها أسواق الإسكان المعرضة للخطر من الكوارث الطبيعية التي قد تتأثر ، جزئياً على الأقل ، من خلال تغير المناخ.

وقال زيلمان إن قيم الممتلكات يمكن أن تتعرض للضغط في حفنة من ولايات حزام الشمس. يمكن أن تقلل المخاطر المرتفعة للأعاصير ودرجات حرارة عالية بشكل غير مريح في نهاية المطاف الطلب على المنازل في المنطقة التي أطلق عليها زملاء زيلمان مازحا “ذوبان الشمس”.

على الرغم من أن حزام الشمس كان موطنًا لبعض أسواق الإسكان الأكثر سخونة في العام الماضي ، لاحظ زيلمان أن قوائم المنازل الحالية قد ارتفعت بسرعة فلوريدا و تكساس، وإلى حد أقل في شمال و ساوث كارولينا، و تينيسي. رأت كل من هذه الدول تدفقات الهجرة الصافية المحايدة إلى الإيجابية في عام 2024 ، وتشير معدلات البناء في المنزل الجديد إلى أنها لا تزال في الطلب. في الواقع ، فإن الجنوب هو المنطقة الأمريكية الوحيدة التي لديها مخزون أكثر الآن من قبل الوباء.

ومع ذلك ، فإن ارتفاع معدلات أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى التحرك قد تكون علامة مشؤومة. إذا كان هناك ارتفاع كبير في القوائم الحالية ، قال Zelman إنها قد تضع الأسعار تحت الضغط. على الأقل ، تعتقد أن المالكين في تلك الولايات يجب أن يراقبوا هذا الاتجاه في السنوات القادمة.

وقال زيلمان: “السبب في أن أسعار المنازل تتعرض للضغط هو أن هناك المزيد من المنافسة ، سواء كانت بناة يفتحون المزيد من المجتمعات ، أو لدينا بائعي المنازل الحاليين الذين يحاولون نقل المخزون”. “أعتقد أن هذا يقترح أن هناك حاجة إلى أن يقلل الناس من سعر الطلب أو للبنائين لتوفير حوافز”.

وجدت أن انخفاض أسعار المنازل بمثابة نعمة للمشترين الذين تم تجميدهم من ما كان أقل سوق الإسكان بأسعار معقولة في أربعة عقود.

لكن يمكن للمشترين الجدد أن يتعثروا مع انخفاض قيم الأسهم المنزلية على المدى الطويل ما لم تكن العوامل التي تتأرجح أصحاب المنازل وتؤثر على الأسعار ، بما في ذلك الصداع المتعلق بالمناخ ، لا تختفي.

وقال زيلمان: “لا أتوقع أن تكون” 25 “هي السنة الوحيدة التي سنرى فيها الضغط في هذه الأسواق”. “ربما يتخلى الضغط. لكنني أعتقد أنه يمكن أن يكون المكان الذي سأخبر فيه قارئًا من الداخل ،” حسنًا ، إذا اشتريت في عام 25 ، فقد ينخفض ​​في “26”. “

وقال زيلمان إن أولئك الذين يتطلعون إلى التحرك قد يرغبون في التفكير في منطقة الغرب الأوسط الأكثر بأسعار معقولة ، موضحًا نقطة قام بها مقيم كليفلاند في الصيف الماضي.