يقول أحد المستثمرين العقاريين إنه تمكن من فك الشفرة لإنتاج “ما لا يقل عن 1000 دولار من التدفق النقدي الإيجابي كل شهر”، ولكن استراتيجية الإيجار لكل غرفة ليست مناسبة للجميع

• يمتلك بيتر كين ريفيرا منازل لأسرة واحدة يستأجرها بالغرفة لتحقيق أقصى قدر من التدفق النقدي.
• إنها استراتيجية أكثر عملية ولكنها توفر عوائد أعلى وتدفقات نقدية متنوعة.
• تتضمن بعض التحديات العثور على مستأجرين متوافقين، لكن الجهد الإضافي يستحق ذلك بالنسبة له.

يمتلك بيتر كين ريفيرا منزلين لأسرة واحدة في منطقة سياتل الكبرى، ولكن لديه تسعة مستأجرين يدفعون الإيجار.

وقال الرجل البالغ من العمر 32 عاما لموقع Business Insider إن استراتيجيته الاستثمارية تتمثل في “شراء أكبر منزل يمكنك وملء جميع الغرف بالمستأجرين الذين يدفعون الثمن”. “وإذا استطعت، أضف بعض القيمة إلى المنزل أثناء المضي قدمًا – ليس عليك القيام بذلك كله مرة واحدة – ثم قم بإعادة التمويل، إما بسعر أقل أو بسحب نقدي، واستخدم هذا المال للقيام بذلك”. مرة أخرى.”

اشترى كين ريفيرا منزله الأول – المكون من 3 غرف نوم ثم حوله إلى 4 غرف نوم – في عام 2017، والثاني – المكون من خمس غرف نوم مع جناح حماة غير مكتمل – في عام 2019. واعتبارًا من عام 2024، أصبح لديه أربعة مستأجرين على المدى الطويل في المنزل الأول. وهو يعيش في المنزل الثاني، ولديه أربعة مستأجرين لفترة طويلة في غرف النوم الأخرى، وقام بتحويل جناح حماته إلى إيجار لقضاء العطلات على المدى القصير.

إنه يتسوق لشراء منزل ثالث، حيث أن إستراتيجيته الخاصة بإيجار الغرفة قد ولدت تدفقًا نقديًا جيدًا.

قال كين ريفيرا: “أعرف كيفية ترقية العقارات لجعلها تنتج ما لا يقل عن 1000 دولار من التدفق النقدي الإيجابي كل شهر”. القاعدة الأساسية التي تناسبه هي: “أنت بحاجة إلى أن يكون عدد الغرف حوالي ستة إلى سبعة عندما تكون قيمة الممتلكات الخاصة بك حوالي 600000 دولار إلى 700000 دولار، وتتطلع إلى معدل فائدة يبلغ 6.5٪.”

وأضاف أن هناك عوامل أخرى، مثل “طبيعة المنزل وتصميمه وموقعه وما هي التحسينات التي يمكن إدخالها”.

ويقول كين ريفيرا إنه يحصل على مبلغ يتراوح بين 849 دولارًا و1450 دولارًا شهريًا لكل غرفة. وهذا لا يشمل وحدته عبر Airbnb، وهي الأكثر ربحًا ويبلغ متوسطها 2666 دولارًا شهريًا.

سيبدو دخل الإيجار الخاص به مختلفًا كثيرًا إذا قام بإدراج منازل الأسرة الواحدة كوحدة واحدة، قال: “على سبيل المثال، إذا قمت للتو بتأجير عقار مستأجر لا أعيش فيه، فمن المحتمل أن أحصل على 900 دولار مقابل ذلك”. أقل بمقدار 1000 دولار شهريًا، وأريد حقًا الحصول على 12000 دولار في نهاية العام.”

وبطبيعة الحال، فإن مبلغ الـ 12000 دولار الإضافي يأتي مع مقايضات.

التحديات التي تأتي مع الإيجار بالغرفة: “إدارة الشخصيات”

المزيد من المستأجرين يعني عادة المزيد من العمل.

قال كين ريفيرا: “إذا كنت تستأجر عقارًا بالغرفة، فمن المؤكد أن الأمر يتطلب المزيد من التدريب العملي”. “هناك بالتأكيد المزيد من التنسيق. فأنت لا تتعامل مع مستأجر واحد، بل تتعامل مع خمسة، أو ستة، أو ربما سبعة.”

باعتبارك مالكًا للعقار، فأنت دائمًا على اتصال في جميع الأوقات ولكنك تتوقع أن يرن الهاتف أكثر إذا كان لديك عدة مستأجرين يتشاركون المساحة.

وقال: “شخص ما يتصل في الساعة 9 مساءً لأن هناك خطأ ما سيحدث في كثير من الأحيان”. “إذا كانت استراتيجية الاستثمار الخاصة بك هي الحصول على عائد متواضع بأقل جهد، فمن المحتمل أن تنظر إلى شيء آخر. إذا كنت ترغب في الحصول على عائد أعلى ولا تمانع في إنفاق الجهد الإضافي، فهذا شيء يجب عليك النظر فيه.”

لم يشكل العثور على مستأجرين لمشاركة مساحة ما تحديًا حتى الآن بالنسبة لـ Keane-Rivera، الذي أدرج غرفه في Roomster وRoomies وFacebook Marketplace.

وقال: “هناك الكثير من المجموعات الفرعية المختلفة التي تبحث عن شيء أكثر اقتصادا: الأشخاص الذين يتخرجون من الكلية، والأشخاص الذين يحصلون على وظيفتهم الأولى، والأشخاص الذين حصلوا على الطلاق للتو”. “أود أن أقول إن كل من يستأجر معي يسعى لتوفير المال.”

التحدي، في بعض الأحيان، هو التوافق مع شريك الغرفة: “أنت بالتأكيد تدير شخصياتك. إذا كان لديك عدد كبير جدًا من ذكور ألفا تحت سقف واحد، فستواجه مشاكل. تتلقى مكالمات ورسائل نصية تفيد بأن شخصًا ما فعل هذا، وهو ليس فوريًا أبدًا، إنه دائمًا في متناول اليد”. نقطة الانهيار، لذلك أبحث عن الأشخاص الذين أعتقد أنهم سيعيشون بشكل متماسك مع بعضهم البعض.

وهذا يتطلب الوقت والجهد. عندما يتطلع لملء وظيفة شاغرة، فإنه يجري مقابلات مع العديد من المستأجرين المحتملين للعثور على شخص مؤهل ماليًا ويتمتع بشخصية جيدة.

يعد الاستئجار بالغرفة عملية أكثر وليس للجميع، ولكنه يمكن أن يخلق المزيد من التدفق النقدي ويقلل المخاطر الإجمالية.

قال كين ريفيرا: “يمكنك تنويع تدفقاتك النقدية من خلال وجود أربعة مستأجرين تحت سقف واحد بدلاً من واحد”. “من النادر جدًا أن يغادر جميع المستأجرين لديك، وإذا قمت بذلك، فهذا مؤشر على وجود مشكلة أكبر ربما ينبغي عليك إصلاحها.”

وأضاف أنه خيار جذاب بشكل خاص خلال ظروف السوق الصعبة ويمكن أن يكون وسيلة للمستثمرين المبتدئين لوضع أقدامهم في الباب: “الطريقة التي تستمر بها أسعار المنازل في الوقت الحاضر إذا لم يتمتع الجيل الأصغر بقدرة آبائهم على ذلك”. قم بتخفيض شيك الدفعة الأولى لهم أو ليس لديهم وظيفة تقنية مكونة من ستة أرقام، أعتقد أنهم سيواجهون صعوبة كبيرة في شراء منزل إذا كانوا يريدون الحصول على وظيفة بالفعل، فهذا أمر قابل للتطبيق الخيار لهم.”