تواجه الولايات المتحدة مقبرة صيدلية مع إغلاق المتاجر. إن ملء الفراغات المتبقية هو التحدي التالي.

• لطالما كان يُنظر إلى الصيدليات على أنها مستأجرون مستقرون وبارزون في مراكز التسوق الأمريكية.
• مع إعلان سلاسل الصيدليات الكبرى عن إغلاق المتاجر، أصبحت الآلاف من واجهات المتاجر فارغة.
• يمكن أن تظل المساحات شاغرة، على الرغم من تحفيز الملاك لملء مواقع “مربع الصغار”.

إن شركات صيدليات التجزئة العملاقة في الولايات المتحدة تمر بفترة غير مريحة من الانحدار، حيث أصبحت ملاءمتها موضع تساؤل.

لسنوات عديدة، نظر أصحاب العقارات إلى الصيدليات كمستأجرين ثابتين في مراكز التسوق، حيث اعتمد المتسوقون عليها للحصول على الوصفات الطبية.

وقال ستيفن تيتلبوم، المحاضر الأستاذ في كلية كوجود لإدارة الأعمال بالجامعة الأمريكية، والذي مارس سابقًا قانون العقارات التجارية في جونز داي، إن ذلك جعلها جذابة لواجهات المتاجر البارزة، بما في ذلك كونها مستأجرًا رئيسيًا لمراكز التسوق الصغيرة.

تُعرف هذه التنسيقات التي تبلغ مساحتها 20 ألف قدم مربع، والتي تُعرف في الصناعة باسم “صندوق الصغار” – على عكس المتاجر الكبيرة، مثل Walmart أو Target – بأنها مصممة خصيصًا لدعم الأعمال المزدوجة للصيدليات المتمثلة في توزيع الأدوية في الخلف والوجبات الخفيفة في الخارج. الجبهة.

من المتوقع الآن أن يتم إغلاق العديد منها – الآلاف على مدار السنوات العديدة القادمة عبر CVS وWalgreens وRite Aid. قال تيم وينتورث، الرئيس التنفيذي لشركة Walgreens، في الصيف الماضي إن صناعة الصيدليات بالتجزئة “مبالغ فيها إلى حد كبير فيما يتعلق بالمكان الذي سيكون عليه المستقبل”.

الانسحاب يثير السؤال: ماذا يحدث للمساحات المتبقية؟

أخبرت Walgreens BI أن الشركة تعمل مع أصحاب المصلحة في المجتمع لتقليل الإزعاج للعملاء عندما يكون المتجر على وشك الإغلاق.

وقال المتحدث: “عندما نغلق متجرًا متبقٍ فيه مدة إيجار، فإننا نستكشف العديد من الخيارات، بما في ذلك عمليات الاستحواذ والإيجارات من الباطن وإعادة التفاوض على السعر. إن الحفاظ على عقد الإيجار دون إشغال هو خيار الملاذ الأخير لدينا”. “في أغلب الأحيان، ننجح في العثور على مستأجر جديد يعود بالنفع على أعمالنا ومستهلكينا ومجتمعنا.”

في الحالات التي تفرض فيها عقود إيجار إغلاق المتاجر أن على الصيدليات الاستمرار في دفع الإيجار، قد يختار بعض أصحاب العقارات ترك المساحات فارغة، خاصة في وسط المدينة وغيرها من البيئات الحضرية الكثيفة، كما قال تيتلبوم لـ BI. وأضاف أنه في حالات أخرى، مثل عندما يتم إغلاق صيدلية في أحد مراكز التسوق في الضواحي، فإن فقدان صيدلية يمكن أن يعني انخفاضًا في عدد المتسوقين الذين يزورون المنطقة.

وقال تيتلبوم: “إنهم يميلون إلى الحصول على مواقع جيدة في الزوايا وكمستأجرين رئيسيين في مراكز التسوق الصغيرة، لذا عندما يغلقون، فهذه ظاهرة واضحة في وجهك”.

وأضاف أن ذلك يمكن أن يؤثر على الشركات الأخرى في مراكز التسوق، والتي غالبًا ما تعتمد على المستأجرين الرئيسيين مثل الصيدليات ومحلات السوبر ماركت لجذب الناس. يمكن أن يكون لفقدان حركة السير تأثير مضاعف سلبي على المالك، حتى لو استمرت دفعات الإيجار للمتجر المغلق.

ليس من الواضح دائمًا ما الذي يمكن أن يملأ المساحة المتبقية، لكن الشركات ترى فرصًا في المواقع.

قال الرئيس التنفيذي لشركة Walgreens أيضًا في مكالمة أرباح الربع الثالث للشركة إن مواقع Walgreens “معترف بها على نطاق واسع بأنها تقع في أفضل الزوايا في أمريكا”.

وقال: “نعتقد أن هناك فرصة لعدم مجرد عقد الإيجار كمتجر مظلم”. “هناك الذهب فيها التلال، كما يقولون.”

وصلت معدلات الشغور في قطاع التجزئة في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوياتها التاريخية بنحو 4%، وفقًا لبيانات من شركة كوليرز العملاقة لإدارة العقارات، وترتفع الإيجارات المطلوبة مع تنافس المستأجرين المحتملين على المساحة.

وقال أنجي سولانكي، رئيس خدمات البيع بالتجزئة في شركة كوليرز، لـ BI: “عندما يكون لديك صندوق صغير، فهذا يشبه الذهب بالنسبة للمالك”.

وقالت سولانكي إنها ترى نطاقًا واسعًا من استخدامات ما بعد الصيدلة لهذا التنسيق، بدءًا من السلع الرياضية والأثاث وحتى الملابس ومستحضرات التجميل. يقوم بعض الملاك بتقسيم الوحدات الأكبر حجمًا لتوفير مساحة لمزيج من الشركات الصغيرة.

وقالت: “هناك الكثير من المفاهيم المذهلة”.

ترى بعض صناديق الاستثمار العقاري، أو صناديق الاستثمار العقارية، المالكة لسلاسل الصيدليات، استخدامات محتملة أخرى للمساحات.

قال جون أولبرايت، الرئيس التنفيذي لشركة Alpine Income Property Trust، وهي صندوق استثمار عقاري يعتبر Walgreens كمستأجر، في مكالمة هاتفية للأرباح في يوليو: “إنها أماكن جيدة للرعاية العاجلة”. وقال أولبرايت إن المستأجرين المحتملين الآخرين يشملون مطاعم الوجبات السريعة ومتاجر الدولار والمدارس.

أخبر تيتلبوم BI أنه من غير المرجح أن يشغل أي نوع من المستأجرين معظم واجهات المحلات الفارغة. يحتاج العديد من مستأجري التجزئة المحتملين، مثل محلات البقالة، إلى المزيد من مواقف السيارات وأماكن الإقامة الأخرى لحركة المرور العالية لديهم مقارنة بالصيدليات. والبعض الآخر، مثل المطاعم، سيتطلب مطابخ وتجديدات أخرى باهظة الثمن.

وقال: “لديهم مجموعة من الأحجام والأشكال، ولا يمكنك أن تقول فقط: حسنًا، سنقوم بتحويلها جميعًا إلى ملاعب كرة مخلل أو رعاية عاجلة”.

وقال متحدث باسم CVS إن 95% من مواقع إغلاق الشركة مستأجرة، بينما 5% مملوكة.

وقال المتحدث باسم CVS: “نحن نبذل قصارى جهدنا لتسويق العقارات المتاحة والعثور على مستأجرين جدد في أقرب وقت ممكن. وفي معظم الحالات، نقوم بتأجيرها من الباطن لمستأجرين آخرين لضمان استخدام العقار والمساهمة في المجتمع”.

قال متحدث باسم Rite Aid إن الشركة تقوم بشكل روتيني بتقييم شبكة متاجرها وهي “ملتزمة بأن تصبح سليمة ماليًا وتشغيليًا”.

بالمقارنة مع العديد من عمليات إغلاق المتاجر في العقد الماضي، فإن العديد من عمليات الإغلاق تحدث بطريقة أكثر تنظيماً وتأتي إلى سوق العقارات بوتيرة تسمح باستيعابها في فترة زمنية معقولة.

بالإضافة إلى ذلك، قال سولانكي من كوليرز إن تحدي الوباء قد شكل علاقة أقوى بين تجار التجزئة وأصحاب العقارات للعمل معًا.

وأضافت أنه في حالة حدوث محادثة عادية لتجديد عقد الإيجار في غضون عام من انتهاء العقد، يتم التوصل إلى هذه الاتفاقيات خلال فترة زمنية تتراوح بين 24 إلى 30 شهرًا، مما يمنح الأطراف المعنية الوقت للتخطيط.

وقال سولانكي أيضًا إن نصف صفقات العقارات بالتجزئة التي تتبعتها شركة كوليرز في الربع الأخير كانت معروضة في السوق لمدة تقل عن ثلاثة أشهر. ويشير إلى أنه على الرغم من انتقاد صيدليات البيع بالتجزئة لفشلها في تقديم شيء جديد ومثير للمتسوقين في الولايات المتحدة، فإن بدائلها المستقبلية مستعدة للمراهنة على أنها تستطيع استخدام المواقع للقيام بذلك.

وقال سولانكي: “إن نسبة الـ 50% هذه هي نسبة قوية”.