3 أزواج حصلوا مؤخرًا على أسعار فائدة على الرهن العقاري أقل من 3% يشاركون كيف فعلوا ذلك

لكن على مدى السنوات القليلة الماضية، لجأ بعض مشتري المنازل إلى حل بديل للحصول على أسعار أقل على أي حال: وهو خيار قرض أقل شهرة يسمى الرهن العقاري القابل للتحمل.

تسمح الرهن العقاري القابل للتحويل للمشترين المؤهلين بالاستحواذ على قرض البائع الحالي، بما في ذلك سعر الفائدة والرصيد الأساسي وغير ذلك من الشروط.

يمكن أن يؤدي هذا إلى انخفاض كبير في أسعار الفائدة، مما يجعل أقساط الرهن العقاري الشهرية أكثر تكلفة ويوفر آلاف الدولارات على مدار عمر القرض. من المهم ملاحظة أن القروض ليست مؤهلة للتنازل، ولكن القروض التي تدعمها إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) مؤهلة للتنازل.

ومع ذلك، فإن عام 2024 قد جلب بعض الراحة من معدلات الفائدة المرتفعة.

في يناير/كانون الثاني، بلغت أسعار الفائدة نحو 6.7%، وبدأت في الانخفاض ببطء منذ ذلك الحين. ووفقًا لمؤسسة فريدي ماك، انخفض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.2% اعتبارًا من منتصف سبتمبر/أيلول، وهو أدنى مستوى له منذ فبراير/شباط 2023.

ومن المتوقع أن تخفض لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية، التي تشرف على السياسة النقدية الأميركية، أسعار الفائدة في اجتماعها هذا الأسبوع. وقد يؤدي هذا إلى مزيد من الانخفاضات في أسعار الرهن العقاري في الأشهر المقبلة.

ومع ذلك، فمن غير المرجح أن تعود معدلات الفائدة التي بلغت نحو 2% في عام 2021، حيث يظل بنك الاحتياطي الفيدرالي حذراً من التضخم. لذا، في حين أن المزيد من الانخفاضات في أسعار الفائدة قد تخفف أقساط الرهن العقاري الشهرية لبعض الأشخاص، فإنها لن تجعل شراء المساكن أكثر تكلفة بالنسبة لمعظم الأميركيين.

ولهذا السبب، قد تظل القروض العقارية القابلة للتحويل إلى أسهم الخيار الأفضل لبعض الأشخاص للحصول على أدنى الأسعار.

فيما يلي قصص ثلاثة أزواج اشتروا منزلًا وحصلوا على أسعار رهن عقاري أقل من 3% منذ مارس 2023 باستخدام الرهن العقاري القابل للتحويل.

ووصفوا كيف أعادوا توجيه الأموال التي كانوا سينفقونها على أقساط الرهن العقاري الشهرية الأعلى إلى الرعاية الصحية، أو أعمال التجديد، أو التقاعد.

حصل أحد الزوجين على معدل 2.6٪ وأصبحا أصغر مالكي المنازل في عائلتهما

في عام 2022، تخرجت جريس لوتشيز للتو من الكلية. وكان شريكها ميكي ريكارد قد أنهى خدمته العسكرية قبل عامين.

انتقل الزوجان من الجيل Z إلى شقة في مسقط رأس لوتشيز في مدينة سودبوري بولاية ماساتشوستس – وهي بلدة تبعد حوالي 40 دقيقة خارج بوسطن – ووجدوا أنفسهم ينفقون جزءًا كبيرًا من دخلهم على الإيجار.

“كنا ندفع أسعارًا باهظة للإيجار، ولم يكن لدينا أي أموال”، هكذا صرح لوتشيس لموقع بيزنس إنسايدر. “لدينا أيضًا كلب ذو احتياجات خاصة، لذا أردنا أن نجد منزلًا به حديقة خلفية”.

بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة، كان العثور على منزل بأسعار معقولة ويتم صيانته جيدًا في منطقتهم أمرًا صعبًا.

“خلال بحثنا عن منزل مناسب للشراء، بحثنا في كل أنحاء بوسطن”، كما يقول لوتشيز. “لم نتمكن من العثور على منزل جاهز للسكن وسعره أقل من 650 ألف دولار. قدمنا ​​عروضًا على ما يقرب من سبعة منازل مختلفة ودخلنا في حرب مزايدة على منزلين”.

بعد أشهر من البحث والاستسلام تقريبًا، وجد لوتشيز وريكارد أخيرًا منزلهما المثالي: منزل استعماري مساحته 1600 قدم مربع ومكون من طابقين تم بناؤه عام 1885 مع ثلاث غرف نوم وحمام واحد.

كما جاء المنزل مع رهن عقاري قابل للاسترداد.

قال لوتشيز: “كان منزلنا مدرجًا في الأصل مقابل 429 ألف دولار. وعندما كنا نتفاوض مع البائع ونحاول إقناعه بخفض السعر، طرحوا مسألة القرض القابل للاسترداد – ولم يكن لدي أي فكرة عن نوع هذا النوع من الرهن العقاري”.

وبعد أن تعرفوا على الرهن العقاري القابل للتحويل وأدركوا أنهم يستطيعون الاستحواذ على معدل 2.6% الذي يدفعه مالك المنزل، انتهزوا الفرصة.

في يناير/كانون الثاني، قاما بدفع دفعة أولى قدرها 13 ألف دولار واشتريا المنزل مقابل 422500 دولار. ومع تضمين تأمين أصحاب المنازل، تبلغ أقساطهما الشهرية حوالي 2100 دولار ــ وهو ما يقرب من نصف المبلغ الذي كانا ليدفعاه على الأرجح لو حصلا على قرض عقاري تقليدي في وقت سابق من هذا العام. وتبلغ مدة القرض العقاري 26 عاما.

الزوجان، اللذان أصبحا الآن أصغر مالكي المنزل في كلتا العائلتين، يستخدمان مدخراتهما الشهرية لتجديد منزلهما والمساعدة في تغطية نفقات العلاج البيطري لكلبهما.

“الآن بعد أن أصبح قرضنا العقاري القابل للاسترداد يوفر علينا حوالي 2000 دولار شهريًا، فإن هذا يجعل التوتر أقل قليلاً لأن لدينا خيار الحصول على المزيد من المال المتاح”، كما قال لوتشيسي.

يقول المتقاعدون الذين حصلوا على معدل 2.75٪ إن حياتهم أصبحت أسهل

في شهر يونيو/حزيران، اشترى بريان سانكي، وهو ضابط شرطة عسكرية متقاعد، منزلاً بقيمة 400 ألف دولار في إليزابيث تاون بولاية كنتاكي ــ وهي بلدة صغيرة تقع جنوب فورت نوكس ــ بقرض عقاري قابل للتحويل من إدارة شؤون المحاربين القدامى.

يبلغ معدل الفائدة على القرض 2.75% ويتبقى 26 عامًا من مدة القرض الثابتة البالغة 30 عامًا.

وقال سانكي إن هذا كان “وضعا مربحا للجانبين” بالنسبة له والبائع.

وقال سانكي لصحيفة بيزنس إنسايدر: “كانت فائدة القرض بالنسبة للبائع أنه سمح له ببيع منزله بسعر أعلى. أما بالنسبة لي ولزوجتي، فقد سمح لنا بالحصول على سعر فائدة أقل”.

وقال سانكي إنه علم بميزة الافتراض في قروض شؤون المحاربين القدامى منذ سنوات، لكنه نسيها بمرور الوقت.

ولم يتنبه لتفاصيل المنزل إلا عندما عثر على منزل به أربع غرف نوم وأربعة حمامات في إليزابيث تاون.

أدى قرب المنزل من قاعدة للجيش إلى دفع سانكي إلى الشك في أن البائعين قد يكونون مرتبطين بالجيش وقد حصلوا على قرض من إدارة شؤون المحاربين القدامى، مما يجعل الرهن العقاري القابل للتحويل ممكنًا.

لقد كان على حق.

ومع ذلك، لم يكن إقناع البائع بالمشاركة سهلاً كما كان سانكي يأمل.

وقال “لم يكونوا راغبين في القيام بذلك في البداية لأنهم شعروا أن عملية الافتراض ستستغرق وقتًا طويلاً، وكانوا يبحثون عن بيع سريع. ولكن بعد حوالي 30 يومًا، أدركوا أن المشترين النقديين لن يرموا الأموال عليهم ووافقوا على المضي قدمًا في الافتراض”.

وبحسب سانكي، فإن عملية الافتراض استغرقت حوالي ستة أسابيع فقط منذ أن شاهد هو وزوجته المنزل لأول مرة حتى إغلاق القرض.

وقال “أنا سعيد لأنني تذكرت ذلك لأنه جعل شراء منزلنا أكثر يسرا. وعلى الرغم من ظروف السوق الحالية وأسعار الفائدة المرتفعة، فقد تمكنا أنا وزوجتي من شراء منزل أكبر بأقساط شهرية أقل”.

يتيح الرهن العقاري الأصغر لسانكي وزوجته التقاعد بشكل أكثر راحة.

وقال سانكي “أستطيع الآن أن أستخدم الأموال التي كنت سأنفقها على مدفوعات الفائدة المرتفعة لتغطية نفقات المعيشة. وينبغي لنا أيضا أن نتمتع بدخل تقديري أكبر”.

تمكن الزوجان من سداد الديون الطبية بعد شراء منزل في ولاية أوريغون

في عام 2022، تم تشخيص إصابة إيمي إيزاجوير بالسرطان.

وفي ذلك الوقت، كانت تعيش هي وابنها في ولاية أيداهو بينما كان زوجها يبحث عن عمل في ولاية أوريغون.

كانا يخططان للالتقاء مجددًا في ولاية أوريجون بعد أن وجدها وبيع منزلهما في أيداهو. ومع ذلك، بعد تشخيص حالتها، قرر الزوجان أنه من الأفضل أن يكونا معًا قبل بيع منزلهما في أيداهو.

وفي مواجهة العبء المالي المتمثل في سداد قرض الرهن العقاري في ولاية أيداهو والإيجار في ولاية أوريغون في نفس الوقت، انتقلوا إلى عربة سكن متنقلة على ممتلكات والديها في تيجارد، وهي ضاحية تبعد حوالي 20 دقيقة خارج بورتلاند.

وقال إيزاجوير لـ BI: “لقد كان الأمر صعبًا للغاية، لكننا نجحنا في التعامل معه”.

عاشوا في عربة سكنية متنقلة بدون إيجار لعدة أشهر في انتظار بيع منزلهم في أيداهو وتعافي إيزاجوير. ثم بدأوا في البحث عن منزل لشرائه في تيجارد.

لم تكن التجربة التي كانوا يأملونها.

وقالت “من المضحك كيف يمكن لمنطقة أن تكون مكانًا لطيفًا وصديقًا للعائلة وبأسعار معقولة للعيش ثم تصبح فجأة مكتظة بالسكان وأكثر تكلفة”.

وفي النهاية، قاما بجولة في منزل في شير وود القريبة، والذي تم عرضه للبيع مقابل 416 ألف دولار. وأشار منشور البائع إلى أن المشتري يمكنه تحمل سعر الرهن العقاري البالغ 2.5%.

“لقد أجريت عملية حسابية”، كما قال إيزاجوير. “لقد تم تحديد سعر فائدة البائع عند 2.5%، لذا إذا كنا مؤهلين للحصول على القرض، فإن قرضنا العقاري سيكون أعلى بقليل من 2100 دولار شهريًا مقارنة بأكثر من 3000 دولار كنا سندفعها في حالة الرهن العقاري التقليدي بأسعار السوق الحالية. وهذا من شأنه أن يوفر لنا أكثر من 40 ألف دولار على المدى الطويل”.

في مارس 2023، اشترى الزوجان منزلًا مقابل 418.900 دولار. دفعا مقدمًا بقيمة 48.000 دولار واتفقا على قرض FHA لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت 2.5%. يتبقى لهما 28 عامًا على قرضهما العقاري.

إن الأموال التي يدخرونها كل شهر تساعدهم في سداد فواتير إيزاجوير.

“على الرغم من أنني كنت محظوظة لأنني كنت أتمتع بتأمين جيد أثناء العلاج الكيميائي، ولدي تأمين ممتاز من خلال وظيفتي الحالية، إلا أنني كنت لا أزال أتحمل العديد من الفواتير الطبية التي يتعين علي سدادها”، كما قالت. “وبفضل الأموال الإضافية التي وفرناها من سداد قرض الرهن العقاري، تمكنت من سدادها”.

كما استخدمت الأسرة بعض أموالها الإضافية لسداد ديون أخرى وشراء شاحنة بيك آب تويوتا تاكوما نقدًا، وتغطية المبلغ بالكامل مقدمًا