تستعد سوق المكاتب للارتداد مع نهاية العمل من سياسات المنزل

بالنسبة لأصحاب المكاتب ، يبدو أن حلمًا سيئًا بدأ في مارس 2020 يقترب أخيرًا من نهايته-ولكن فقط إذا كنت في عقارات متطورة في الأسواق الأمريكية الكبرى.

بلغ إجمالي مبيعات مباني المكاتب في جميع أنحاء البلاد 64.3 مليار دولار في العام الماضي ، بزيادة ما يقرب من 21 في المائة عن عام 2023 ، وفقًا لـ MSCI Real Assets ، وهو مزود لأبحاث العقارات التجارية. في المناطق التجارية المركزية ، التي عانت من المباني والشوارع الفارغة بعد فترة طويلة من انتهاء أوامر البقاء في المنزل ، كانت الالتقاط أسرع.

كما يكتسب نشاط التأجير زخماً ، وفقًا لتقرير صادر عن CBRE ، وهي شركة خدمات عقارية: في عام 2024 ، تم تأجير 6.5 مليون قدم مربع آخر من المساحات المكتبية الأمريكية من إخلاءها ، وهو أعلى مبلغ في أي عام منذ عام 2019. في المكاتب الأحدث في الأسواق المرتفعة ، كان هناك ما يقرب من 17 في المائة من الأسواق المئوية تقريبًا ، حيث كان هناك ما يقرب من 7 في المائة من الخدمات في المائة ، حيث كان هناك ما يقرب من 7 في المائة من المئوية ، من المائة من المئوية ، من المائة من المائة ، وذلك. حازم.

لا تزال أسعار البيع تنخفض ، ولكن ببطء أكثر بعد سنوات من تخفيض قيمة التخفيض الحر. في العام الماضي ، انخفض متوسط ​​سعر المبيعات لعقارات المكاتب الأمريكية بنسبة 11 في المائة ، وفقًا لـ CommerciedEdge ، وهي منظمة أبحاث عقارية – وهو تحسن من انخفاض بنسبة 24 في المائة في عام 2023.

وقالت الشركات والمطورين إن الشركات تبحث عن المزيد من المساحات المكتبية كسياسات عمل من المنزل بيتر.

تتزايد مبيعات العقارات المحظورة والرهون العقارية المتعثرة ، مما قد يكون علامة على أن المستثمرين يعتقدون أن القيم التي تم تقييمها قد استقرت بما يكفي لمواجهة المخاطر ، مما يشير إلى قاع السوق.

وقال كونور كيد ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة سويغ ، التي تمتلك مكاتب على الساحل الغربي وفي منطقة نيويورك ، “نود أن نشتري الأصول التي نعتقد أنها سنكون قادرين على التمسك بها على المدى الطويل” ، ونحن نبحث بنشاط في بعض المبيعات قصيرة ” – عندما يتم بيع عقار مقابل أقل من مبلغ الرهن العقاري. وقال إن المقرضين أصبحوا الآن أكثر استعدادًا للسماح للمبيعات قصيرة وبيع القروض المضطربة ، بعد أشهر من تعديل وتوسيع القروض تحت الماء.

في عام 2023 ، اشترت شركة SWIG و SKS Partners مبنى مكاتب مساحته 300000 قدم مربع في سان فرانسيسكو لمدة ربع سعرها قبل بضع سنوات.

يقول الملاك الذين يمتلكون المباني في مانهاتن وغيرها من المدن الكبيرة ، بما في ذلك BXP و SL Green Realty ، 2024 كان أفضل عام لهم منذ فترة.

أخبر مارك هوليدااي ، الرئيس التنفيذي لشركة SL Green ، المستثمرين في مكالمة أرباح حديثة أن العام الماضي كان “ثالث أعلى سنة تأجير للشركة على الإطلاق”.

وقال في مقابلة “طوال عام 2024 ، كنا نوقع عقد إيجار كل يوم عمل تقريبًا”.

وقال رئيسها ، أوين توماس ، إن BXP وقعت بنسبة 35 في المائة من صفقات التأجير في عام 2024 عن العام السابق. وقال “الشركات تقول:” انظر ، من المفيد دفع علاوة على أن تكون في هذه المباني لأننا سنعود المزيد من الأشخاص إلى المكتب ، ونتيجة لذلك ، سنقوم بعمل أفضل “.

ليس كل خصائص المكاتب تعاني من طلب إحياء. لا تزال المباني المنخفضة تكافح ، والتي قد تشكل تهديدًا لمئات البنوك والمستثمرين في القروض المدعومة من العقارات.

وقال فيل موبلي ، المدير الوطني لتحليلات المكاتب في Costar ، وهي منظمة أبحاث العقارات التجارية: “أفضل طريقة لوصف سوق المكاتب هي أنها مجزأة”. “أعتقد أن الأسوأ قد انتهى على الأرجح لأصحاب المباني المرغوبة للغاية ، ولكن المباني غير المرغوب فيها قد تستمر في فقدان المستأجرين”.

في الواقع ، انتهت أصول المكاتب الرئيسية في عام 2024 بمتوسط ​​معدل شغور قدره 15.3 في المائة ، مقارنة مع 19.2 في المائة لممتلكات المكاتب غير الوطنية على مستوى البلاد ، حسبما ذكرت CBRE.

وقال مايك واتس ، رئيس استثمار المستثمرين في الأمريكتين في CBRE ، إن هذا الطلب قد ينتشر إلى المباني المنخفضة ، حيث تتوفر عدد أقل من المساحات في المباني الرئيسية ، كما قال مايك واتس ، رئيس استثمار المستثمرين في الأمريكتين في CBRE. هذا صحيح بشكل خاص في الأسواق القوية مثل ميامي ووسط مانهاتن ، وكلاهما شهد انخفاض معدلات الشواغر في العام الماضي.

قال السيد واتس: “يتم امتصاص الكثير من المساحة المكتبية الرئيسية”. “لذلك إذا لم يتمكن المستأجرون من العثور على ما يحتاجون إليه في المباني الأولية ، فإن المباني القديمة التي تقع جيدًا ولديهم وسائل الراحة الجيدة يجب أن تستفيد منها.”

حتى مع وجود علامات الاسترداد المبكرة ، فإن أوامر العودة إلى العمل والانتقال إلى مساحات مكتبية أكبر لن تهدأ جميع مشاكل القطاع. واصلت الشواغر في الصعود العام الماضي في الكثير من أكبر أسواق المكاتب الأمريكية بمعدلات شاغرة تزيد عن 20 في المائة ، بما في ذلك أتلانتا وشيكاغو وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس.

يقول الملاك ، إن الإيجار المجاني والتنازلات الأخرى لا يزال جزءًا من اتفاقيات الإيجار ، مما يضع دولارات أقل من جيوبهم مما يوحي به معدل الإيجار.

في الأسواق ذات التكلفة العالية ، قدم أصحاب العقارات الأحدث في المتوسط ​​9.3 أشهر من الإيجار المجاني وبدلات تحسين المستأجرين لمرة واحدة بقيمة 99 دولارًا للقدم المربع في عام 2024 ، كما قال JLL الذي نظر تقريره إلى 35 مدينة أمريكية. وقالت JLL إن كلا من هذه التنازلات كانت زيادة عن العام السابق وخفضت معدل الإيجار الحقيقي أو “الفعال” إلى 50 دولارًا للقدم المربع بدلاً من معدل الطلب البالغ 65 دولارًا.

وعلى الرغم من الانتعاش في مبيعات المكاتب العام الماضي ، فإن الأرقام لا تزال الأدنى منذ عام 2009 وسط انهيار أسواق الديون العقارية. كان إجمالي مبيعات 2024 أقل من 56 في المائة ما كان عليه في عام 2019 ، حسبما ذكرت المنظمة. كان التأجير أيضًا لا يزال منخفضًا ، وهو ما يقل عن 8 في المائة من ما كان عليه في عام 2019 ، وفقًا لـ Costar.

هناك أيضًا مسألة مدى تأثير الفيضان المحتمل لأصول المكاتب الفيدرالية في السوق على المبيعات والشاغرة. بالفعل ، خفضت وزارة الكفاءة الحكومية في Elon Musk 8.5 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الفيدرالية ، وخفضت الإيجار بأكثر من 318.5 مليون دولار ، وفقًا لشركة Trepp ، يركز مزود الأبحاث والبيانات على العقارات التجارية والتمويل المهيكل والأسواق المصرفية.

لقد فتحت الضيق نافذة على عمليات الاستحواذ الانتهازية. في فبراير / شباط ، كان معدل الجنوح على قروض المكاتب المعبأة كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري حوالي 9.8 في المائة ، وهو أعلى أي قطاع عقاري وزيادة حوالي ثلاث نقاط مئوية عن عام واحد ، وفقًا لشركة Trepp.

تشمل العقارات التي تم بيعها بخصم مؤخرًا عقارًا مكاتبًا تبلغ مساحته 944،000 قدم مربع في شيكاغو والتي اشترتها 601 واط ، وهي مستثمر في نيويورك ، بمبلغ 63 مليون دولار ، مقابل ثلث السعر المدفوع في عام 2018.

وقال ديفيد سميث ، الرئيس العالمي للمحتل في كوشمان أند ويكفيلد ، وهي شركة لخدمات العقارات التجارية: “لا يمكنك الوقت للوقت بشكل مثالي ، ولكن الآن هو الوقت المناسب لتكون مشترًا للأصول التي قد تحتاج إلى بعض التحسن”. “قد يشعر الأمر بالمخاطر المحفوفة بالمخاطر ، ولكن على مدى السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة ، قد تكون رهانات ذكية حقًا مع استقرار سوق المكاتب”.