شقق للإيجار في مكتب سابق ، ولكن عليك أن تعيش في وسط المدينة

بالنسبة للعديد من سكان نيويورك ، تفتقر وسط مدينة مانهاتن ، مع ناطحات السحاب المتلألئة ومراكز النقل المزدحمة ، إلى عنصر من العناصر الباردة والخشبية التي يمتلكها جيرانها أكثر ثقافياً. عادةً ما يغمر جحافل العاملين في المكاتب والركاب والسياح في المنطقة ، مما يجعلها تشعر بأي شيء سوى سكني.

ما يمتلكه ميدتاون ، رغم ذلك ، هو وفرة من المباني المكتبية غير المستغلة. جلب اثنان على وجه الخصوص ناثان بيرمان ، الرئيس التنفيذي لشركة Metro Loft Management ، إلى المنطقة: المباني المتفوقة في المقر السابق لـ Pfizer في شارع شرق 42 بالقرب من Grand Central Terminal. يقوم Metro Loft ، إلى جانب David Werner Real Estate ، بتحويل المباني إلى حوالي 1600 شقة مستأجرة.

وقال السيد بيرمان إنه بمجرد الانتهاء ، سيكون المشروع أكبر تحويل من المكتب إلى الطبق على مستوى البلاد. من المتوقع أن يتحرك المستأجرين الأوائل في نهاية العام المقبل.

كما اشترى المطورون مؤخرًا مبنى مكاتب قاب قوسين أو أدنى من موقع Pfizer لإنشاء ما يقرب من 450 مسكنًا ، سيكون 25 في المائة منهم مساكن ميسورة التكلفة.

وأضاف السيد بيرمان: “نذهب حيث توجد فرصة لتحويل ما نعتقد أنه أصول مقومة بأقل من قيمتها ، ويمكننا أن نفعل ذلك في أي مكان في مانهاتن”. “في الوقت الحالي ، يبدو أن وسط المدينة يقدم أكبر عدد من الفرص بالنسبة لنا.”

أمضى السيد بيرمان أكثر من عقدين من الزمن في تحويل مباني المكاتب في الحي المالي ، لكن مشروع Pfizer هو الأول في وسط المدينة. وهو يعتقد أن المستأجرين في المستقبل ، الذين يسميهم “المهنيين الصغار النشطين” ، سوف يتخلىون عن المزيد من الأحياء التقليدية مثل غرينتش قرية ، تشيلسي أو أبر إيست سايد ، مع مقاهيهم الساحرة والمساحات الخضراء ، ووسائل الراحة البطيئة مثل صالة الألعاب الرياضية ، وحمام سباحة على السطح ، وصالات ، وأماكن العمل المشتركة ، ومجفف في كل شقة.

قال السيد بيرمان: “لا أحد يحتاج إلى متجر بقالة بعد الآن ، حيث يتم تسليم كل شيء”.

بالإضافة إلى ذلك ، قال إنه بينما تأمر المزيد من الشركات بالموظفين إلى مكاتبهم ، يأمل أن يرغب المزيد من الناس في العيش بالقرب من المكتب ، حتى لو كان عليهم أن يكونوا في الموقع جزءًا فقط من الأسبوع. الناس “يريدون المشي أو الدراجة أو حتى الدراجات البخارية لمكاتبهم”.

وقال Arpit Gupta ، أستاذ مشارك للتمويل في كلية ستيرن للأعمال بجامعة نيويورك ، إن القرب من الآلاف من أماكن العمل كان أحد نقاط البيع في وسط المدينة. وبمجرد انتقال الناس ، سيساعد هذا الحي: سيجذب المزيد من المستأجرين في النهاية “بناء صناعات البيع بالتجزئة والغذاء والمشروبات ، والتي تعمل على جذب المستأجرين الآخرين في دورة إيجابية” ، قالت.

كان Metro Loft واحدًا من أوائل من قاموا بتحويل مباني مكتب Moribund في الحي المالي إلى شقق. تم تحويل أول مشروع كبير للسيد بيرمان في وسط المدينة ، في 17 شارع جون ، في عام 1998. ومنذ ذلك الحين ، قام بتحويل 15 مبنى في الحي المالي ، مع وجود أربعة آخرين في مجال التطوير وغيرها في خط الأنابيب.

في المدن في جميع أنحاء البلاد ، تم تحويل المزيد من مباني المكاتب إلى مساكن ، حيث صخب المسؤولون لحل عدم التوافق بين مجموعة من المباني المكتبية التي عفا عليها الزمن ونقص السكن.

هذا العام ، تمت الموافقة على ما يقرب من 71000 مسكن إما ، أو يظل قيد الإنشاء أو في مرحلة التخطيط ، وهو أكثر من ثلاثة أضعاف الرقم منذ ثلاث سنوات ، وفقًا لتقرير صادر عن Rentcafe. تضم نيويورك ، وهي أكبر سوق للمكاتب في البلاد ، أكثر من 8300 مكتب من المقرر تحويلها إلى شقق هذا العام.

في مدن أخرى ، غالبًا ما يختار المطورون المناطق التي تحتوي على مزيج من العقارات التجارية والسكنية. وقال إن مايكل بيسترونك ، الرئيس التنفيذي لشركة التطوير بوست براذرز ، يفضل تحويل مباني المكاتب إلى شقق في الأحياء التي تثير بالفعل الإسكان. لكن شركته التي تتخذ من فيلادلفيا مقراً لها-والتي ، وفقًا لموقعها على الإنترنت ، عملت على أكثر من 30 عقارًا-بدأت مؤخرًا العمل على تحويل المباني في واشنطن العاصمة

وقال السيد بيسترونك ، في إشارة إلى المجالات التي لا تعتبر سكنية تقليدية: “لقد قمنا بالتأكيد بتطورات في الأحياء الثلاثية ، ولكن مع عدد الفرص التي نراها اليوم ، نشعر أننا لسنا بحاجة إلى أن نكون في مواقع رائدة” ، في إشارة إلى المجالات التي لا تعتبر سكنية تقليدية. “بدلاً من ذلك ، نركز على المواقع الرئيسية الواضحة للغاية من حيث الطلب.”

كان العديد من المطورين حريصين على تحويل مباني المكاتب مع بيع المزيد من العقارات بخصم ، وكثير منهم في المناطق التجارية المركزية التي عانت لسنوات من المباني والشوارع الفارغة.

وقال السيد بيسترونك: “من عام 2012 إلى عام 2019 ، كانت هذه المباني التي نقوم بتحويلها تتداول – حتى لو كانت قديمة أساسًا – مقابل 400 إلى 500 دولار للقدم المربع ، والآن تتراوح بين 100 و 200 دولار للقدم المربع”.

يمكن أن يكون تكييف العقارات التجارية القديمة أقل تكلفة من بناء مساكن جديدة. تقدر الأبحاث من CBRE ، وهي شركة عقارية ، تكلفة التحويل إلى 100 دولار إلى 500 دولار أو أكثر لكل قدم مربع ، اعتمادًا على التصميم الأصلي. وقال السيد بيسترونك إن هذه التكاليف لا تزال أقل بنسبة 20 في المائة من بناء شيء جديد لأنه يتم الاحتفاظ بالروث.

وقال إن أكبر تفاضل في التكلفة هو من الوقت المحفوظ. يمكن إكمال البناء على التحويل بقدر سنة أسرع من بناء شيء من الألف إلى الياء.

وأضاف: “تستحق السرعة إلى السوق ما يقرب من وفورات من إعادة استخدام الهيكل”.

تحتوي الهياكل التجارية أيضًا على ألواح أرضية أكثر سمكًا ، تم تصميمها لاستيعاب المعدات الثقيلة ، مما يجعلها مثالية لتقليل الضوضاء في ترتيبات المعيشة الوثيقة.

ولكن لا يمكن تحويل جميع المباني الفارغة أو التي عفا عليها الزمن. تختلف التقديرات ، لكن دراسة تحليلات Moody من عام 2023 من مكاتب نيويورك وجدت أن 3 في المائة فقط كانت مناسبة للتحول. أشارت دراسة لمؤسسة بروكينغز إلى أنه يمكن تحويل 9 إلى 11 في المائة من المباني على مستوى البلاد ، وهي إحصائية تترجم إلى حوالي 2500 مبنى.

صعوبة تحويل مباني المكاتب إلى شقق هي أنها وضعت بشكل مختلف. قد لا تحتوي مباني المكاتب ، على سبيل المثال ، على نوافذ مفتوحة أو لديها مساحة كبيرة من الجدار إلى الحائط.

عادة ما يتم تدمير المباني التي يتم تحويلها. تحتوي مباني Pfizer القديمة على طوابق بعمق 200 قدم تقريبًا ، وسيضطر السيد Berman إلى تقسيم المساحة لتلبية لوائح الضوء والهواء ، مثل متطلبات أن كل شقة لها مسافة لا تقل عن نافذة قابلة للتشغيل وجدران البناء.

السيد بيرمان لديه خبرة في القيام بذلك. في الآونة الأخيرة ، قام بذلك في 25 Water Street في الحي المالي في نيويورك ، والتي كان لها عمق أكبر من مكاتب Pfizer القديمة. الحل: قم بإنشاء اثنين من الأذين بحيث يمكن إضافة المزيد من النوافذ إلى الشقق. الخطة هي أن تفعل الشيء نفسه في مباني فايزر.

ثم هناك قيود تقديرية معقدة وأسعار فائدة أعلى ، وحتى المطورين ذوي الخبرة مثل السيد بيرمان يمكن أن يواجهوا نفقات غير متوقعة تعرض المشروع للخطر. ناهيك عن التعريفات المحتملة ، وهي بطاقة برية ستؤثر على سعر المواد اللازمة للبناء الجديد وكذلك التحويلات.

واجهت Post Brothers مؤخرًا حبس الرهن في أحد مبانيها في واشنطن ، وواجهت Metro Loft مشاكل مالية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة في عقارين ، على الرغم من أن كلاهما كان أكثر من 90 في المائة.

وقال متحدث باسم مترو لوفت: “إذا كنت قد تم الاستفادة منها بشكل كبير وتضاعف معدلك ، فسيضعك ذلك في وضع صعب”.

أما ما إذا كان الشباب سينتقلون بسعادة إلى صخب وسط المدينة: إذا كان الماضي هو أي مؤشر ، فمن الممكن. لقد حدث ذلك في كل من الحي المالي و Hudson Yards ، وهي منطقة الاستخدام متعدد الاستخدامات على الحافة الغربية من مانهاتن حيث انتقل فايزر. يأمل السيد بيرمان في تكرار النجاح في وسط المدينة.

وقال: “يهز وتحويل المباني في منتصف منطقة المكتب يأخذ مبنى مكتب فارغ من السوق ويجلب السكن وسيؤدي ذلك إلى تنشيط منطقة.”