يسير أصحاب العقارات و Zillow إلى الحرب. سوف المشتريات يدفع الثمن.

افتتح الآلاف من وكلاء العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة بريدهم الإلكتروني ليلة السبت للعثور على رسالة غير متوقعة من Andy Florance ، الرئيس التنفيذي لمجموعة Costar و Homes.com. بصفته المدير التنفيذي الأول لواحد من أكبر مواقع البحث في العقارات ، كان لدى فلورانس الكثير في ذهنه. لعدة أشهر ، كانت الصناعة متورطة في القتال على “المخزون الحصري” – المنازل التي يتم تسويقها للبيع من قبل وكلاء العقارات ولكن عن قصد تبقي قبالة بوابات البحث العام مثل Homes.com أو Realtor.com. لم يكن فلورنس يكتب للشكوى من هذه الممارسة. لقد وضع أنظاره على هدف آخر: منافس شركته الرئيسي ، Zillow.

قبل يومين ، كشف Zillow عن أ قاعدة جديدة تهدد عشرات القائمة السوداء من المنازل من موقعها على شبكة الإنترنت. استهدف الإعلان المفاجئ هدفًا مباشرًا في المخزون الحصري ، والمعروف أيضًا باسم قوائم المنازل السرية أو الخفية. كان هناك عدد متزايد من الوكلاء في شركات السمسرة الكبيرة ، وأبرزها لاعب الطاقة الوطني ، قوائم التخزين واختبار المياه من خلال الإعلان عنها على مواقعهم على الويب قبل مشاركة المنازل على نطاق واسع عبر الإنترنت. وقال Zillow إنها ستحظر بشكل دائم من موقعها أي قائمة قد مرت بفترة المعاينة هذه. إذا كنت ستقوم بتسويق منزل في مكان ما ، جادل الشركة ، عليك تسويقه في كل مكان.

Zillow ، إلى حد بعيد الوجهة الأكثر شعبية للمتسوقين المنزليين عبر الإنترنتوقالت الشركة في إعلانها: “إن إطار الخطوة كدفاع عن المستهلكين:” إن وصول القائمة المجزأة – حيث يتوفر المنزل على منصة واحدة ولكن ليس آخر ، أو مشاركته مع بعض الوكلاء ولكن ليس آخرون – يخلق الإحباط وعدم الثقة “. لكن فلورنس لم يكن لديه. لقد انتقد قاعدة Zillow الجديدة بأنها “خطوة لا تصدق من الجرأة ولعب القوة الخالصة ذات النسب الملحمية”. وقالت فلورس أن Homes.com ، كما أخبر Florance للوكلاء ، أن يرحب بسعادة بأي قوائم سخرت بها Zillow.

هذه هي حالة اللعب الفوضوية في العقارات: مع مبيعات عالقة في حالة ذهول طويل ، عمولات الوكيل تحت الضغطو قواعد اللعبة في التدفق، يتدافع الجميع لحماية حصتهم من فطيرة المنازل. يضيف إعلان Zillow تطورًا آخر ، يشير إلى نقطة تحول متفجرة في النزاع الممتد الطويل على قائمة الجرد الحصرية وقوائم المنزل الخفي. تقوم الشركة باستعراض عضلاتها الكبيرة ، وتقديم الوكلاء باختيار شاق: إما مشاركة قائمتك مع Zillow وكل شخص آخر بمجرد أن تحظى بإشارة في الفناء الأمامي ، أو شرح لعميلك لماذا لن يظهر منزلهم أبدًا على موقع الويب الذي أصبح مرادفًا للعقار.

يقول مايك ديلبريت ، خبير استراتيجي للتكنولوجيا والباحث في جامعة كولورادو بولدر: “هذه هي الشرارة”. “والآن الجميع ، سواء كانوا يحبون ذلك أم لا ، يجب أن يكون لديهم موقف. عليهم اتخاذ بعض القرارات ، وعليهم أن يتصرفوا”.

لا تهتم العديد من الوكلاء بالمخزون الحصري. بمجرد أن يوافقوا على تسويق منزل نيابة عن بائع ، فإنهم يضيفونه إلى خدمة الإدراج المتعددة ، أو MLS ، وهي قاعدة بيانات محلية تشترك في المعلومات مع الوكلاء الآخرين ، وساطة ، وبوابات البحث الكبيرة مثل Zillow. بمجرد أن يتم العيش في القائمة في MLS ، فإنها في كل مكان إلى حد كبير.

لكن الوكلاء لديهم خيارات أخرى تنمو أكثر شعبية. يمكنهم تسوق منزل بهدوء إلى وكلاء آخرين داخل وساطةهم ، وهي ممارسة تُعرف باسم “Office Exclusies”. تتم مشاركة هذه عبر البريد الإلكتروني أو الكلمات الشفهية أو منصات الإدراج الداخلي ، وبالتالي فإن المنازل لا تظهر فعليًا على الإنترنت حتى يراها المتصفحات غير الرسمية. هناك خيار آخر هو إضافة القائمة إلى MLS والإعلان عن المنزل علنًا على موقع الوساطة على الويب ولكنه إلغاء إلغاء الاشتراك في خلاصات البيانات التي تشارك القوائم مع مواقع الويب الأخرى التي تعرض المنازل ، بما في ذلك شركات السمسرة الأخرى وبوابات البحث مثل Zillow. في كلتا الحالتين ، يمكن للوساطة مثل Compass ، الأكبر في البلاد حسب حجم المبيعات ، إغراء الوكلاء والعملاء الذين لديهم وصول مبكر إلى المنازل التي لا يمكنهم العثور عليها في أي مكان آخر. كان هناك الكثير من النقاش حول ما إذا كان هذا أمرًا جيدًا بالفعل للبائع، ولكن الاتجاه المالي للوساطة هائلة.

من السهل أن تتورط في تفاصيل كيفية عمل كل هذا ، ويبقى أن نرى كيف ستنفذ Zillow هذه التغييرات بالفعل. لكن روح القاعدة الجديدة لـ Zillow ، التي تم توضيحها في إعلان الأسبوع الماضي ، بسيطة جدًا: “إذا كانت القائمة عبر الإنترنت ، فيجب أن تكون عبر الإنترنت في كل مكان.” اتخذ Redfin ، بوابة بحث رائدة أخرى ، موقفًا مشابهًا ، قائلاً إنها ستحظر أيضًا القوائم التي لم يتم مشاركتها في كل مكان. يقوم كلا الموقعين بشكل خاص بإجراء استثناءات للمنازل التي كانت في الأصل حصرية للمكاتب – إذا أراد البائع أن يظل خاصًا حقًا ، فيمكنهما القيام بذلك داخل جدران الوساطة والانتقال إلى Zillow أو Redfin لاحقًا. ولكن بمجرد أن يتمكن عامة الناس من وضع عيون على المنزل ، فإن الوسيط لديه يوم لمشاركته مع الجميع من خلال MLS – أو غير ذلك. (قال Zillow أنه يمكن إلغاء قوائمها إذا انفصل البائع مع وسيطهم.)

إنها ليست المرنة التي يعتقدون أنها كذلك. إنه أخبر.

موقف Zillow المتشدد قد حشد بالفعل الدعم. على الأقل اثنان من شركات الوساطة الكبيرة-Exp Realty ، ثالث أكبر وساطة في حجم المبيعات ، وفقًا لشركة الاستشارات T3 Sixty ، و Nexthome ، التي لديها 6000 وكيل في جميع أنحاء البلاد-تقدمت بالتزامات عامة للالتزام بسياسة Zillow. كما صدر مركز سياسة المستهلك ، وهو مركز أبحاث جديد غير حزبي ، لدعم القاعدة الجديدة.

وقال ستيفن بروبيك ، وهو زميل أقدم في CPC وزميله السابق في اتحاد المستهلك في أمريكا ، في بيان “نشجع جميع الوسطاء على دعم جهود Zillow للحفاظ على شفافية أسواق العقارات ومنع بلقانهم”.

ولكن هناك مشاكل مع موقف Zillow و Redfin. ومن المفارقات أنه يمكنهم دفع المزيد من قوائم المنزل إلى الظل من خلال تشجيع شركات السمسرة مثل Compass على متابعة “Office Exclusives” بدلاً من مشاركة المنازل علنًا على موقع Compass. كما أنهم يخاطرون بالظهور المتعطش للطاقة ويائسة للحفاظ على حركة مرور الويب الخاصة بهم (والخطوط السفلية) بأي ثمن.

تقول أماندا أورسون ، مؤسس ورئيس التنفيذي لشركة جاليون ، وهو سوق بديل: “ليس الأمر هو المرن الذي يعتقدون أنه”. يربط مشتري المنازل والبائعين مباشرة. “إنه أمر محدد. أدرك Zillow أن عدم وجود كل المخزون المتاح هو كعب أخيلهم ، وأنهم قاموا بترويحه فقط.”

جلين كيلمان ، الرئيس التنفيذي لشركة ريدفين ، لا يرى ذلك بهذه الطريقة. تتبع بوابات البحث ، مثل MLS ، المدة التي قضاها المنزل في السوق وما إذا كان البائع قد انخفض السعر – نقاط البيانات التي ينتهي بها الأمر إلى إيذاء البائعين ، في Compass CEO روبرت ريفكينيقول. إذا كانت هذه هي المشكلة ، يقول كيلمان إنه بخير مع إسقاط هذه المعلومات بالكامل. دعا Redfin MLSEs لإنشاء خيار يسمح للوكلاء بمشاركة القوائم مع منع مواقع الويب من إظهار انخفاض الأسعار والأيام في السوق ، والتي يصفها Kelman بأنها أرضية وسط. إن أهم شيء ، كما يقول ، هو أن يتمكن المستهلكون من رؤيته الجميع المنازل بغض النظر عن الموقع الذي يزورونه.

يقول لي كيلمان: “لا يجب عليك الانتقال إلى 10 مواقع ويب مختلفة لمشاهدة 10 مجموعات مختلفة من المخزون”. “سيكون هذا تحديًا للمستهلكين.”

هذا شيء واحد متأكد منه: هذه فوضى. هناك أكثر من 500 مل في جميع أنحاء البلاد ، ولكل منها سياساتها الخاصة وآليات الإنفاذ. يبدو من غير المرجح أن تتراجع Compass من المخزون الحصري ، وإعداد المزيد من المعارك أسفل الخط. في رسالة بريد إلكتروني إلى وكلاء Compass في اليوم التالي لإعلان Zillow ، نصح Reffkin الوكلاء بـ “الاستمرار في فعل ما تفعله”.

“هذه اللحظة تتجاوز السياسة – إنها تتعلق بالسيطرة مقابل الاختيار” ، كتب ريفكين.

العواطف ترتفع فقط الآن.

بالنسبة للأمريكيين العاديين الذين يحاولون القفز إلى سوق الإسكان ، من المحتمل أن تتسبب المعركة الجديدة في الارتباك والإحباط. قد لا يعرف البائعون ما الذي يتفقون عليه عند اختيار حملة إعلانية محدودة ، أو يمكنهم ذلك أصبح متطرفًا عندما يدركون أن منازلهم قد تم إدراجها في القائمة السوداء من Zillow. قد يضطر المشترين إلى البحث عن مجموعة من المواقع الإلكترونية للحصول على فكرة عما هو موجود ، وحتى ذلك الحين ، يمكنهم المخاطرة بالملف منزل الحلم. حتى المديرين التنفيذيين العقاريين يشعرون بالارتباك بشأن بعض هذه الأشياء – تخيل الآن رد فعل المشتري أو البائع النموذجي ، الذي يمر عبر هذا النوع من المعاملة فقط بضعف الأوقات في حياتهم.

عندما يكون الارتباك متفشيًا بين المستهلكين العاديين – عندما تكون قواعد اللعبة ذاتها غير واضحة – عادة ما تكون هذه علامة على ذلك تدخل الحكومة يمكن أن يكون في الطريق.

“بقدر ما لا يحب الكثير منا أن يحدث ، إنه نوع من الإعداد إلى المكان الذي يمكن أن يحدث فيه” ، يخبرني شاول كلاين ، المدير التنفيذي للعقارات منذ فترة طويلة والرئيس التنفيذي لشركة San Diego MLS. “وهكذا أعتقد أننا يجب أن نكون حذرين حقيقيين وأن نعمل على عدم إرباك السوق.”

في الواقع ، شملت بريد إلكتروني آندي فلورانس للوكلاء خلال عطلة نهاية الأسبوع بوستسكريبت مع رابط للاتصال بوزارة العدل. لكن الإجراءات الحكومية لا تكاد تكون مضمونة ، وقد تمر سنوات قبل حدوث أي شيء. في غضون ذلك ، توقع أن تصبح المعركة أكثر قبيحة.

يقول لي كيلمان: “هناك شيء أكبر على المحك فقط من فقط من سيحكم على المخزون”. “إنه سوق الإسكان الأمريكي ، ومن المفترض أن نكون جميعًا في عصر نهتم فيه بالفعل. وأعتقد أن الجميع يفعلون ذلك ، لكن العواطف ترتفع في الوقت الحالي.”

جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.