تشرح إحدى المستثمرين العقاريين كيف تخطط لتحسين محفظتها وتحسين عوائدها دون شراء المزيد من العقارات في عام 2025
- تخطط دانا بول لتحسين محفظتها العقارية في عام 2025 بدلاً من الاستحواذ على المزيد من العقارات.
- وتهدف إلى زيادة الإيرادات من خلال التركيز على تكاليف التأمين والضرائب والتجديد.
- مع ارتفاع تكاليف التأمين، يمكن لأي مستثمر الاستفادة من التسوق.
لا تتطلع Dana Bull إلى الاستحواذ على المزيد من العقارات في عام 2025.
المستثمر ذو الخبرة بنى الثروة من خلال شراء العقارات متعددة الأسر في المقام الأول في ماساتشوستس. وهي أيضًا وكيلة عقارات ومستشارة وأم لأربعة أطفال. وبين مشاريع عملها المختلفة وتجديد مسكنها الأساسي، تقول إن لديها الكثير لإشغالها في عام 2025.
على الرغم من أنها لم تقم بتوسيع أبوابها، إلا أنها لا تزال تتوقع زيادة إيراداتها في العام الجديد.
يمكن لأي مستثمر الاستفادة من تحسين ما يملكه بالفعل، كما قال بول: “إذا كنت لن تشتري الآن – لأسباب شخصية أو كنت لا تحب أسعار الفائدة أو أي شيء يحدث – فقد يكون هذا خيارًا جيدًا”. عام للتركيز فقط على عملك، ونفقاتك، وتشديد ما لديك بالفعل.”
وعلى وجه التحديد، فهي تتطلع إلى التحسين في ثلاث فئات، مما قد يؤدي إلى تحسين عوائدها بشكل كبير.
1. التأمين
مثل العديد من المستثمرين وأصحاب المنازل، شهدت بول ارتفاع أسعار التأمين على مدى العامين الماضيين.
وقالت إن الاتجاه العام هو أن “التأمين أصعب وأكثر تكلفة”. “لقد قفزت هذه التكلفة بالنسبة لي للتو. إنه بند كبير. لقد كان لدي نفس مقدم الخدمة على مدار السنوات العشر الماضية، وأحتاج فقط إلى الذهاب إلى هناك والحصول على عروض الأسعار والتأكد من عدم فرض رسوم زائدة على ما هو مطلوب مني يتم تغطيتها”.
قد يستغرق تتبع كل سياسة وتغييراتها وقتًا طويلاً، خاصة إذا كنت تمتلك الكثير من العقارات.
قال بول عن التنقل في عالم التأمين: “أشعر وكأنه الغرب المتوحش”. “في كثير من الأحيان، سيتم إسقاط البرنامج الذي لدينا خاصية تغطيه، أو لن يغطي تلك الخاصية بعد الآن لسبب X أو Y أو Z، لذلك فهو مثل هذا الباب الدوار للتأكد من أن جميع الخصائص لديها التغطية – والتغطية الصحيحة.”
وتقول إنها كانت أكثر “سلبية” فيما يتعلق بتحسين التأمين في الماضي، ولكن الآن بعد أن ارتفعت الأسعار، فإنها تخطط للتجول والقيام بالعناية الواجبة في عام 2025.
2. الضرائب
بالإضافة إلى التأمين، ارتفعت الضرائب على ممتلكاتها.
وأوضح بول أن “معدل الضريبة لم يرتفع، لكن قيمة العقارات ارتفعت بشكل كبير لدرجة أنك تدفع آلافا إضافية سنويا مقابل الضرائب”. على سبيل المثال، ستتكلف إحدى ممتلكاتها 2000 دولار إضافية سنويًا. “إذا قمت بمضاعفة ذلك عبر محفظتي بأكملها، فهذا مبلغ كبير من المال.”
إذا كنت تعتقد أن قيمة الممتلكات الخاصة بك مبالغ فيها، فيمكنك الطعن في تقييم الممتلكات الخاصة بك.
قال بول: “أعتقد أن لدي بعض العقارات المبالغ في تقدير قيمتها”. “البعض ليس كذلك، لذا من الواضح أنه لا يوجد ما يمكنني فعله هناك. ولكن إذا كان بإمكاني تقديم قضية وإحضار شركات وإظهارها لهم، فإن هذه مبالغة في التقييم، والآن يتم فرض ضرائب أعلى مما ينبغي عليّ على الأرجح، فقد وجدت في بعد ذلك، إذا كنت مجرد عجلة تصدر صريرًا، فسيعملون معك.”
3. تكاليف التجديد
شهدت بول مدى توفر وتكلفة التعاقد مع المقاولين تختلف بشكل كبير خلال مسيرتها الاستثمارية.
وقالت: “عندما بدأت العمل في مجال العقارات لأول مرة، والذي كان في نهاية فترة الركود، كان المقاولون عاطلين عن العمل، وكانوا بحاجة إلى العمل، لذلك كانت الأسعار مختلفة تمامًا قبل 10 سنوات عما هي عليه اليوم”. “وبعد ذلك أثناء الوباء، كان الجميع يقومون بتجديد منازلهم وكان لدى المقاولين فائض كبير في العمل بحيث يمكنهم بشكل أساسي تحصيل ما يريدون، وكنت ستدفعه لأنك كنت يائسًا”.
وقالت إنه مع اقتراب عام 2025، “يتحول المد والجزر إلى حد ما”، حيث لن يتمكن المقاولون من تحديد أسعارهم.
قال بول إن الأمر يستحق التسوق، مضيفًا أنك قد تتفاجأ بالأسعار المتفاوتة التي تتلقاها. على سبيل المثال، اضطرت إلى استبدال ثلاثة أسطح لأحد ممتلكاتها متعددة الأسر: “جاء عرض أسعار واحد بمبلغ 30 ألف دولار، وجاء عرض آخر بمبلغ 21 ألف دولار، ثم جاء عرض آخر بمبلغ 12 ألف دولار. وأنا أقوم بمراجعة الأسعار وإلى حد كبير كل شيء هو نفسه. المنتج هو نفسه.”
واعترفت بأن الاجتماع مع مقاولين متعددين يمكن أن يكون “مؤلمًا”، إلا أنه قد يعني توفير عشرات الآلاف من الدولارات.
