هناك نكتة كلاسيكية عن سيدتين عجوزتين تشتكيان من أن مطعمًا محليًا يقدم طعامًا سيئًا – وأجزاء صغيرة جدًا. وبوسعك أن تقول شيئاً مماثلاً عن الإسكان في معظم أنحاء الولايات المتحدة: فالمنازل المعروضة مملة، وغير ملهمة، ومتطابقة تقريباً، وقليلة المعروض منها.
في حين أن التشابه البسيط بين المساكن الأمريكية والنقص المقلق في البناء الجديد يبدو أنهما قضيتان مختلفتان، إلا أنهما في الواقع يسيران جنبًا إلى جنب. فرضت قوانين البناء المحلية وغيرها من لوائح استخدام الأراضي قيودًا صارمة على حجم وشكل المساكن الجديدة، مما أدى إلى أزمة كبيرة في العرض وتوحيد جمالي للمساكن يفعل الحصول على البناء. في معظم الأراضي السكنية، يمكن للمطورين قانونيًا بناء مساكن منفصلة لأسرة واحدة فقط – عادةً مع ساحة كبيرة في الخارج. في حين أنه لا يوجد شيء خاطئ في الرغبة في العيش في هذا السكن، فإن الأشخاص الذين يفضلون شيئًا مختلفًا لديهم خيارات قليلة. وفي المناطق التي يرتفع فيها الطلب، لا يجد أبناء الطبقة العاملة وذوي الدخل المنخفض أي خيارات على الإطلاق.
لا يجب أن يكون الأمر على هذا النحو. لا يلزم أن يكون منزل الأسرة الواحدة هو خيار البناء القانوني الوحيد. وإذا أدخلنا المزيد من المرونة على قواعد تصميم بناء المساكن، فقد ينتهي بنا الأمر إلى توفير مجموعة واسعة من المساكن في جميع أنحاء مدننا – وهو ما يناسب الجميع لتلبية احتياجات كل أسرة. لدينا القدرة على جعل المنازل غريبة مرة أخرى.
تاريخ من التماثل
وفي السنوات التي أعقبت الحرب العالمية الثانية، كان تشابه الإسكان الأميركي جزءاً من الأسباب التي غذى طفرة بناء المساكن الجديدة التي حولت البلاد إلى مجتمع ملكية المساكن. في مجتمع ليفيتاون المخطط له في نيويورك والمقلدين، قام المطورون بسرعة بتجميع الآلاف من منازل الأسرة الواحدة المتطابقة تقريبًا للجنود العائدين وعائلاتهم. ولأن هذه المنازل كانت متشابهة إلى حد كبير، كان بإمكان البناة إنتاجها بكميات كبيرة باستخدام مواد مسبقة الصنع، كما لو كانوا يطبعون مجتمعًا بأكمله بتقنية الطباعة ثلاثية الأبعاد من مجموعة واحدة من مخططات الطوابق. على الرغم من أن هذا التجانس سيثير الازدراء لاحقًا — راجع أغنية عام 1962 “صناديق صغيرة“- لقد خفضت تكاليف البناء، مما سمح للمطورين بعرض المنازل للبيع للعائلات الشابة بأسعار معقولة.
بدأت المشكلة في النصف الأخير من القرن العشرين لأن المدن قررت فرض هذا التشابه. بدلاً من السماح للمطورين ببناء نوع السكن الأكثر ملاءمة لمنطقة ما، وضعت العديد من المدن معيارًا معياريًا مفاده أن منزل الأسرة الواحدة المنفصل هو ال منزل للجميع، بغض النظر عن دخلهم وتفضيلاتهم وتكوين أسرهم. وعندما تصر الحكومات المحلية على أن هذا هو فقط نوع المساكن التي يمكن بناءها بشكل قانوني في معظم أنحاء المدينة، فإنها تحد من عدد السكان الذين يمكن أن تستوعبهم المدينة بشكل مريح. خذ لوس أنجلوس، حيث حوالي ثلاثة أرباع الأراضي السكنية في عام 2021 تم تخصيصها حصريًا لتطوير مساكن الأسرة الواحدة. وكانت النتائج متوقعة: تعاني لوس أنجلوس من نقص حاد في المساكن، وأزمة تشرد مدمرة، و أسوأ اكتظاظ في البلاد.
تتجاوز العديد من الحكومات المحلية حدود منزل الأسرة الواحدة وتضع قواعد صارمة فيما يتعلق بتصميم المنزل، وحجم أماكن وقوف السيارات في كل مرآب، وحتى حجم قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل. يقول الموقع الإلكتروني لمجموعة Desegregate Connecticut المؤيدة للإسكان أن “81% من الأراضي السكنية في ولاية كونيتيكت تتطلب حوالي فدانًا واحدًا لكل منزل، و49% تتطلب حوالي فدانين لكل منزل (ملعب كرة قدم ونصف!).” وهذا يعني أن منازل ليفيتاون، التي تقع على مساحة 6000 قدم مربع، ستكون غير قانونية للبناء في الغالبية العظمى من ولاية كونيتيكت. حتى في الأماكن النادرة التي يُسمح فيها للمطورين ببناء مساكن متعددة الأسر، غالبًا ما يكونون مقيدين بشكل صارم في نوع الشقق التي يمكنهم بنائها. ال مكروه كثيرًا أصبح المبنى السكني الذي يضم 5 فوق 1 سائدًا جزئيًا لأنه يتوافق مع معايير التصميم الموضوعية، والحد الأدنى من متطلبات مواقف السيارات، والمتطلبات القانونية الشائعة التي تنص على أن المباني متعددة الأسر التي يزيد حجمها عن حجم معين تحتوي على سلالم متعددة. هذه القواعد تجعل المباني السكنية أكبر مما تحتاج إليه وتكون مكلفة بشكل غير ضروري. بالإضافة إلى ذلك، يمكن بناؤها بعدد محدود فقط من المخططات الأرضية، مما يجعل من الصعب تضمين شقق “ذات حجم عائلي” تحتوي على ثلاث غرف نوم أو أكثر.
يحتاج هذا البلد إلى بناء المزيد من المنازل، ولكن لا يوجد سبب يجعل كل تلك المنازل الجديدة تبدو متشابهة. في الواقع، سوف نحصل على المزيد من المساكن التي نحتاجها إذا سمحنا بإجراء المزيد من التجارب على أنواع المساكن في مدننا. وبعبارة أخرى، نحن بحاجة إلى السماح لبناة المنازل بأن يصبحوا غريبين بعض الشيء.
الغريب جيد
للتعرف على الشكل الذي يمكن أن يبدو عليه “الغريب”، انظر إلى مدينة طوكيو الكبرى، وهي المنطقة التي قامت بعمل ممتاز في التحكم في تكاليف الإسكان حتى مع تضاعف عدد سكانها أربع مرات تقريبًا منذ نهاية الحرب العالمية الثانية. يوجد في طوكيو منازل بجميع الأشكال والأحجام: منازل منفصلة لأسرة واحدة، ومنازل متجاورة، ومباني سكنية صغيرة، ومباني سكنية متوسطة الحجم، ومباني سكنية شاهقة ضخمة. اقض بعض الوقت في المنطقة وستلاحظ أن هذه المنازل تأتي أيضًا بمجموعة متنوعة من الأساليب المعمارية – وهي بعيدة كل البعد عن التوحيد القسري للعديد من المدن الأمريكية.
هناك سبب لكل هذا التباين: على عكس كل مدينة أمريكية تقريبًا، تتبع طوكيو نهجًا فضفاضًا لتنظيم استخدام الأراضي. قد تحتوي مدينة أمريكية على المئات من تصنيفات تقسيم المناطق، لكن دولة اليابان بأكملها لا تحتوي إلا على دستة خباز: ثماني مناطق سكنية، ومنطقتين تجاريتين، وثلاث مناطق صناعية. يتم تنظيم تقسيم المناطق هذا، في معظمه، عموديًا: أي قطعة أرض تسمح بنوع معين من الاستخدام تسمح أيضًا باستخدامات أخرى ذات كثافة متساوية أو أقل. على سبيل المثال، من القانوني بناء منزل، أو منزل به متجر صغير ملحق، على معظم قطع الأراضي، باستثناء بعض المناطق الصناعية.
لا تأتي هذه القواعد مع المعايير الجمالية التعسفية التي تجدها في العديد من المدن الأمريكية. ولكن بدلاً من أن تكون فوضوية، فإن مزيج طوكيو من أنواع المباني المتباينة والأساليب المعمارية يجعل المدينة أكثر إثارة للاهتمام بصريًا للمشاة. حتى أن هناك بعض الأدلة على ذلك وهذا التنوع أفضل للصحة الجسدية والعقلية للمقيمين، الذين هم أقل عرضة للشعور بالملل أو الاكتئاب أثناء تنقلاتهم اليومية. ولكن ربما تكون الفائدة الأكثر أهمية لقواعد استخدام الأراضي المرنة في طوكيو هي أنها تسمح لشركات البناء بالاستجابة بسرعة للطلب المتغير وضغوط السوق. لا عجب أن طوكيو ظلت في متناول الجميع إلى حد كبير حتى في الوقت الذي واجهت فيه مدن عالمية أخرى نقصًا كبيرًا في العرض. وفي اليابان، أنفقت الأسرة المتوسطة 11% من دخلها بعد خصم الضرائب على السكن في عام 2022. وفي الوقت نفسه، أنفقت أكثر من 42 مليون أسرة أمريكية أكثر من ثلث دخلها على تكاليف السكن – وهذا العدد مستمر في الارتفاع.
لا نحتاج إلى جعل كل مدينة أمريكية تبدو مثل طوكيو للتخفيف من أزمة الإسكان لدينا، ولكن يمكننا أن نتعلم من رغبة اليابان في السماح للمطورين والمهندسين المعماريين بأن يصبحوا غريبين بعض الشيء. توجد أمامنا بعض الثمار القريبة لبناء التباين:
- السماح ببناء وحدات سكنية ملحقة: يمكن المزيد من الأماكن اتبع خطى كاليفورنيا والسماح ببناء وحدات ADU – وهي منازل أصغر حجمًا تتقاسم عادةً الكثير من المساحة مع هيكل لأسرة واحدة. تسمح هذه الهياكل الصغيرة لأصحاب المنازل بإضافة عقار صغير مستأجر في الفناء الخلفي لمنزلهم أو شقة حديقة صغيرة لأحد أقاربهم.
- السماح ببناء شقق سكنية ذات درج واحد: إن جعل بناء المزيد من المباني السكنية بدرج واحد فقط قانونيًا من شأنه أن يقلل تكاليف البناء بشكل كبير ويسمح ببناء المباني السكنية على قطع أصغر. ومن شأنه أيضا أن يؤدي إلى بناء المزيد من الشقق المناسبة للعائلات.
- تبسيط رموز المصعد التي عفا عليها الزمن: كما قال خبير قوانين البناء ستيفن سميث من مركز البناء في أمريكا الشمالية مؤخرًا كتب لصحيفة نيويورك تايمز, “لقد أصبحت المصاعد في الولايات المتحدة “مفرطة في الهندسة، ومفصلة، ومصنوعة يدويًا، وقطع من المعدات باهظة الثمن لا يمكن تحمل تكلفتها في جميع الأماكن التي تشتد الحاجة إليها.” إن مواءمة قوانين المصاعد الأمريكية مع المعايير الأوروبية من شأنه أن يسمح بمصاعد أصغر حجما وأرخص.
- إلغاء الحد الأدنى من متطلبات مواقف السيارات: تطلب العديد من المدن من المطورين تضمين عدد معين من أماكن وقوف السيارات بعيدًا عن الشارع لكل وحدة سكنية – حتى لو كانوا يبنون في منطقة يمكن المشي فيها أو بالقرب من وسائل النقل العام، مما يعني أن السكان لن يحتاجوا بالضرورة إلى القيادة. إن إزالة هذه التفويضات من شأنها أن تسمح للمطورين بالاستجابة لطلب السوق على مواقف السيارات، أو عدم وجودها، وتجربة إنشاء مباني متعددة الأسر مضاءة بمواقف السيارات أو خالية من مواقف السيارات.
- تقنين السكن المشترك: كانت المنازل الداخلية والفنادق التي تحتوي على غرفة واحدة، حيث كان للمقيمين غرف نوم خاصة ولكن من المحتمل أن تكون حمامات ومطابخ مشتركة، سمة شائعة ومنخفضة التكلفة بشكل طبيعي في العديد من المدن الأمريكية. وهي الآن غير قانونية في معظم أنحاء البلاد – باستثناء بعض المنظمات SROs (المتهالكة في كثير من الأحيان) التي تم جدها فيها.
باختصار، المزيد من المرونة أمر جيد. المزيد من المرونة يؤدي إلى المزيد من الغرابة. يجب أن يظل الأشخاص الذين يحبون منازل الأسرة الواحدة قادرين على الوصول إلى منازل الأسرة الواحدة. ولكن الأشخاص الذين يحتاجون إلى خيار أقل تكلفة، مثل شقة صغيرة الحجم، يجب أن يتمكنوا من الوصول إلى هذا الخيار. يجب أن يكون لدى الأسر متعددة الأجيال خيار العيش في مبنى تم بناؤه لأكثر من مجرد عائلة نووية صغيرة. العائلات التي تفضل الشقق ببساطة – ربما لأنها تريد العيش في موقع مركزي أو ببساطة لا تريد متاعب العناية بالعشب – يجب أن تحصل على خيار أيضًا.
نيد ريسنيكوف هو مدير السياسات في California YIMBY والقائد المشارك لمشروع Metropolitan Abundance Project.
