قام شاب يبلغ من العمر 29 عامًا ببناء محفظة عقارية ذات تدفقات نقدية منحته خيار ترك وظيفته اليومية. ويشرح كيف بدأ وتوسع إلى 14 وحدة.

• ترك أفيري هايلبرون وظيفته في الشركة في عام 2024 لمتابعة العقارات بدوام كامل.
• بدأ هايلبرون، الذي قام ببناء محفظة مكونة من 14 وحدة، باستخدام استراتيجية تسمى اختراق المنازل.
• إنه يولد تدفقًا نقديًا من الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل. تعتبر شبكات Airbnbs الخاصة به أكثر ربحًا ولكنها تستغرق وقتًا طويلاً.

عندما تحدثت Business Insider مع أفيري هايلبرون في مارس 2022، كان الشاب العشريني يعمل في العديد من الأنشطة الجانبية ويوفر أكثر من نصف دخله للهروب من ضغوط الشركات.

أسلوب الحياة “FIRE” (الاستقلال المالي، التقاعد المبكر) لم يروق له بقدر أسلوب “FIRO” (الاستقلال المالي، التقاعد الاختياري).

وقال لـ BI في عام 2022: “أريد الخروج من العمل في الشركة، ولكن بمجرد أن أفعل ذلك، يصبح السؤال: ما هو الشيء التالي؟ ما هي المشاريع التي سأقوم بها؟”. فقط اجلس طوال اليوم.”

استقال هايلبرون، البالغ من العمر الآن 29 عامًا، من وظيفته اليومية في مارس 2024 – وأجاب على الأسئلة التي كان يطرحها قبل عامين. لقد أراد أن يكون “الشيء التالي” هو العقارات، وتحديدًا بيع المنازل.

– لديه خبرة في شراء وتأجير العقارات. في عام 2019، اشترى شقة دوبلكس في بوسطن، حيث كان يعيش في ذلك الوقت، وانتقل إلى الوحدة المكونة من غرفتي نوم في الطابق السفلي، واستأجر الوحدة في الطابق العلوي. ولتحقيق أقصى قدر من دخل الإيجار، وجد زميلًا في الغرفة لملء غرفة النوم الثانية في وحدته. بالإضافة إلى ذلك، انتقلت صديقته إلى غرفته، مما يعني أن لديه ثلاثة مستأجرين يدفعون الإيجار. وكان ذلك كافياً لتغطية كامل أقساط الرهن العقاري الشهرية، مما أدى إلى توفير أموال إضافية لتوفيرها لعقاره التالي.

اشترى هايلبرون عقارًا ثانيًا في بوسطن، وعندما انتقل إلى دورهام في عام 2021، واصل توسيع محفظته الاستثمارية في ولاية كارولينا الشمالية. وفقًا لاتفاقيات الإيجار ووثائق البيع التي اطلعت عليها BI، كان يمتلك 14 وحدة عبر مجموعة متنوعة من المنازل الفردية والمتعددة الأسر اعتبارًا من أكتوبر 2024.

العمل كوكيل عقاري لم يخطر بباله حتى قرر إدراج إحدى ممتلكاته الخاصة: Airbnb في ملاذ صغير للغولف في ولاية كارولينا الشمالية يُدعى Pinehurst والذي لم يحقق نفس القدر من الإيرادات بعد كوفيد. وبدلاً من استئجار وكيل، قرر الحصول على رخصته ومحاولة بيعها بنفسه.

وقال إنه استمتع بهذه العملية أكثر بكثير من وظيفته المكتبية، التي كثيرا ما أثارت “مخاوف يوم الأحد”. “لقد بدأت في التغلب على عالم الشركات.”

في الغالب، بفضل دخل الإيجار الذي حصل عليه، شعر بأنه مستعد ماليًا للابتعاد عن راتب ثابت.

وقال: “لم يكن الأمر مخيفاً على الإطلاق أن أغادر، خاصة وأن الرياضيات كانت بجانبي والدخل الآخر بجانبي”، مضيفاً أن لديه “احتياطيات قوية – ما يعادل قروضاً عقارية لمدة عام لكل شيء، بالإضافة إلى ذلك”. من المحتمل أن تكون نفقات حياتي لمدة عام متحفظة جدًا.”

لكنها سمحت له بالانتقال إلى مهنة جديدة دون أي توقعات أو ضغوط للأداء.

وقال: “كنت أعلم أنني إذا أردت أن أقوم بأمور الوكلاء العقاريين، فيمكنني تحقيق مبيعات صفرية وسأظل على ما يرام تمامًا”. “لكن حتى هذه اللحظة، اقتربت من استبدال دخل W2 الخاص بي بالكامل – ربما بحلول نهاية العام.”

بناء الثروة عن طريق الاستثمار العقاري: من اختراق المنازل إلى 14 وحدة

كان على هايلبرون، الذي كان يبلغ من العمر 24 عامًا عندما اشترى منزله الأول، أن يكون مبدعًا ليحقق أول وحدتين له.

تُعرف الإستراتيجية التي استخدمها لتوفير تكلفة وحدة الطباعة على الوجهين باسم “اختراق المنزل”، والتي تتضمن تأجير جزء من منزلك لتعويض الرهن العقاري الخاص بك. إنه يصر على أنها “الطريقة الأقل تكلفة لشراء العقارات” لشخص يتطلع إلى وضع قدمه في الباب – والمقايضة الرئيسية هي المساحة الشخصية.

إنها فعالة من حيث التكلفة لسببين رئيسيين. أولاً، نظرًا لأنك تعيش بالفعل في العقار، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، وهو رهن عقاري مدعوم من الحكومة يسمح للأشخاص بشراء منزل بدفعات مقدمة تصل إلى 3.5٪. يمكن أن يؤدي ذلك إلى خفض تكاليفك الأولية بشكل كبير، خاصة إذا كنت تعيش في سوق باهظة الثمن مثلما فعل هايلبرون عندما بدأ حياته المهنية في الاستثمار.

ويمكنه أيضًا خفض دفعات السكن الخاصة بك – أو، كما هو الحال في حالة هايلبرون، إلغاءها تمامًا وتحرير الأموال النقدية لشراء المزيد من العقارات.

إن العيش بالقرب من المستأجرين هو ما سمح له بالتوسع تدريجيًا إلى 14 وحدة، والتي تشمل مقر إقامته الأساسي، وهو منزل لعائلة واحدة في دورهام. يحتوي على مرآب منفصل مساحته 750 قدم مربع يقوم بتحويله إلى إيجار سيساعد في النهاية على تعويض رهنه العقاري الحالي.

تضمنت أعمال هايلبرون السابقة التدريب الشخصي وإنشاء محتوى يحمل علامة تجارية على وسائل التواصل الاجتماعي، لكنه يقول إن استثماراته العقارية هي السبب الرئيسي الذي جعله قادرًا على تغيير مساره المهني.

وهو يدير مزيجًا من الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، والتي تأتي مع إيجابياتها وسلبياتها. ومن خلال خبرته، يعتبر تأجير العقارات على المدى القصير أكثر ربحًا ولكنه يتطلب المزيد من الوقت والجهد.

وقال عن استراتيجيتي الإيجار: “إنهما شيئان مختلفان تمامًا”. “إن Airbnb هو بالتأكيد المزيد من العمل، وبالتأكيد ليس ما أعتبره نشاطًا سلبيًا. أنت تفكر فيه بنشاط – كيف تجعله أفضل – وتتحقق من الأسعار وكل هذه الأشياء، في حين أنك على المدى الطويل تقوم فقط بالتوقيع على مستأجر وقد يكون لديك بعض مشكلات أو طلبات الصيانة على مدار العام.”

تطورت أيضًا مساحات الإيجار قصير الأجل على مدار العامين الماضيين، وواجه بعض المضيفين صعوبات خلال حقبة أطلق عليها اسم “Airbnbust”. وقال إن كسب المال في عام 2024 أصعب مما كان عليه في عام 2021: “إذا كنت ستشتري منزلًا عاديًا وتريد أن يعمل بشكل جيد، فقد يكون الأمر أكثر صعوبة قليلاً إذا قمت فقط برمي الأثاث هناك و لا تقدم كل ما لديك، بينما في عام 2021، يمكنك نوعًا ما طرح أي شيء على Airbnb ويبدو أنه يعمل بشكل جيد.

إن وحدات Airbnb الخاصة به، والتي تشمل مقصورة ومنزلًا صغيرًا، تعمل بشكل جيد لأنها تتميز وتوفر وسائل راحة فريدة من نوعها.

تعرض صفحة Airbnb الرئيسية أنواعًا مختلفة من الإقامات؛ يمكنك النقر فوق علامات التبويب مثل “الكبائن” و”المنازل الصغيرة” و”خارج الشبكة”. تتمثل إستراتيجية Heilbron في بناء خصائص فريدة تتناسب مع هذه الفئات المتخصصة وتحتل في النهاية مرتبة عالية في تلك الصفحات المحددة. كما أنه يحصل على مقل العيون على قوائمه من صفحة Instagram التي أنشأها لإقامته على Airbnb.

وقال: “أعتقد أن كل هذه الأشياء كانت مفيدة حقًا، ولكن بشكل رئيسي عندما يذهب الناس إلى هناك، فإنهم يحبونها حقًا”، مما يؤدي إلى تقييمات ممتازة من الضيوف.

في حين أن هايلبرون لا يزال يعمل كوكيل عقاري ويدير ممتلكاته كما كان يفعل عندما كان يعمل من الساعة 9 إلى 5، “لا أشعر حقًا أن أي شيء أقوم به هو الكثير من العمل أو العمل الشاق”. على الاطلاق”، قال. وهو يعمل في وكالة عقارية، ولكن “يبدو الأمر وكأنني أقوم بالأمر الخاص بي. لا يوجد أي هيكل حقًا، لذا فأنت نوعًا ما تكتشف كيف تريد بناء العمل بنفسك.”

إن تحديد جدوله الزمني الخاص به له مزاياه أيضًا. إنه يستمتع بلعب الجولف في منتصف النهار ويأخذ المزيد من أيام الإجازة.

وقال: “هذا العام وحده، إذا قمت بذلك من منظور عالم الشركات مع أيام PTO، فسوف أحصل بحلول نهاية العام، مع العطلات، على 50 يومًا إجازة من العمل”. باعتباري وكيلًا، “في بعض الأحيان، أثناء الإجازة، يكون لدى الأشخاص أسئلة أو كتبوا بعض العروض، لذا فأنت لا تزال متاحًا في أي وقت، ولكن لا يبدو الأمر وكأنه عمل حقًا لأنني أحب القيام بذلك”.