Investing.com – مع توجه الولايات المتحدة إلى دورة انتخابية أخرى، أصبح سوق الإسكان نقطة نقاش، على الرغم من أن المحللين يشيرون إلى أن قدرة الحكومة الفيدرالية على التأثير على سياسة الإسكان قد تكون محدودة.
وفقًا لبنك UBS، تظل السلطة الحقيقية على قرارات الإسكان في أيدي حكومات الولايات والحكومات المحلية. وتقع ضمن صلاحياتها تنظيم المناطق والتصاريح واستخدام الأراضي، والتي تعتبر ضرورية لتطوير الإسكان الجديد.
وبينما أعرب المرشحون الفيدراليون عن مخاوفهم بشأن أزمة الإسكان، فمن المتوقع أن تأتي أي تغييرات شاملة في السياسة من المستوى المحلي ومستوى الولايات، خاصة في المناطق الساحلية حيث تعد القدرة على تحمل التكاليف قضية أكثر إلحاحًا.
وعلى المستوى الفيدرالي، يمكن أن يأتي أحد مجالات التأثير المحتملة من الحوافز الضريبية. ويشير نولان إلى أن توسيع الإعفاءات الضريبية، مثل الإعفاء الضريبي على الإسكان لذوي الدخل المنخفض للبناة، قد تم طرحه كوسيلة لمعالجة النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة.
وكانت نائبة الرئيس كامالا هاريس، على وجه الخصوص، صريحة بشأن زيادة المعروض من المساكن، واقترحت إعفاء ضريبي بقيمة 25 ألف دولار لمشتري المنازل لأول مرة. لكن هذه الأفكار تواجه عقبات كبيرة.
وتتطلب مثل هذه الحوافز الضريبية موافقة الكونجرس، وفي ظل حكومة منقسمة، وهي النتيجة المحتملة لهذه الانتخابات وفقا لتحليل بنك يو بي إس، فإن إقرار تشريعات الإسكان الرئيسية سيكون أمرا صعبا.
وفي المقابل، ركز الرئيس السابق دونالد ترامب على الحد من الحواجز التنظيمية التي تحول دون بناء المساكن.
لقد دعا إلى إطلاق الأراضي الفيدرالية لتطوير الإسكان، خاصة في جنوب غرب الولايات المتحدة وغرب الولايات المتحدة. وقد يؤدي ذلك إلى تحفيز مشاريع الإسكان الجديدة، لكن المعارضة على مستوى الولاية والمحلية يمكن أن تبطئ العملية أو حتى تعيقها.
بالإضافة إلى ذلك، فإن نهج ترامب في التعامل مع الإسكان متجذر في فكرة حقوق الولايات، مع التركيز على السيطرة المحلية على تقسيم المناطق والتصاريح.
وهناك عامل آخر يجب أخذه في الاعتبار، وهو أنه إذا تم تفعيل سياسات الإسكان الفيدرالية، فإنها ستظل تواجه عقبات على المستوى المحلي. على سبيل المثال، حتى لو تم توسيع الإعفاءات الضريبية الفيدرالية للإسكان الميسر، فسوف تحتاج الحكومات المحلية إلى الموافقة على المشاريع من خلال تقسيم المناطق والتصاريح.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تتأثر تكاليف البناء بنقص العمالة، وخاصة إذا تم تنفيذ سياسات الهجرة الأكثر صرامة، وهو ما قد يزيد من تكلفة بناء منازل جديدة.
وينشأ أيضًا سؤال حول كيفية تأثير هذه السياسات على صناديق الاستثمار العقاري. وفقًا لمحللي UBS، من المرجح أن تشعر صناديق الاستثمار العقارية ذات التعرض الكبير للأسواق الساحلية بأكبر التأثيرات المحتملة، مثل AvalonBay (NYSE:)، وEquity Residential (NYSE:)، وEssex Property Trust (NYSE:).
وفي الوقت نفسه، فإن صناديق الاستثمار العقارية ذات المحافظ الداخلية والمتنوعة، مثل American Homes 4 Rent (NYSE:) و مجتمعات الشقق في وسط أمريكا Inc (NYSE:)، قد تشهد تأثيرات فورية أقل من أي تغييرات في السياسة الفيدرالية.
ولا يبدو أن التحكم الوطني في الإيجارات، وهو مصدر قلق للكثيرين في سوق الإسكان، يشكل خطراً كبيراً في هذه المرحلة.
وفي حين كانت هناك مناقشات حول تحديد سقف للإيجارات مرتبطة بالمزايا الضريبية أو القيود المفروضة على تمويل فاني ماي وفريدي ماك، فإن فكرة السيطرة على الإيجارات الوطنية على نطاق واسع تظل غير مرجحة، وخاصة في ضوء التعقيدات التي ينطوي عليها استنان مثل هذه السياسات من خلال الكونجرس.
وبالنظر إلى الاختلافات السياسية الأوسع، فقد دعا هاريس باستمرار إلى توسيع المعروض من المساكن من خلال زيادة بناء الأسر المتعددة والأسرة الواحدة، في حين ركز ترامب على الحد من الأعباء التنظيمية. ومع ذلك، فإن تأثير هذه الخطط قد يكون محدودًا دون دعم كبير من الكونجرس، خاصة في سيناريو الحكومة المنقسمة.
هناك قضية أخرى أثارها محللو UBS وهي التأثير المحتمل للتعريفات الجمركية على الإسكان. إذا فاز ترامب واستمر في موقفه الصارم بشأن التجارة، وخاصة مع الصين، فإن التعريفات الجديدة يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع تكلفة مواد البناء، مما يفرض ضغوطا تصاعدية على أسعار المساكن وربما يؤدي إلى تباطؤ البناء الجديد.
ومن الممكن أن يكون لارتفاع التعريفات آثار تضخمية واسعة النطاق، مما يجعل الإسكان أقل تكلفة بالنسبة للعديد من الأميركيين.
ومن الممكن أن يتأثر سوق الإسكان أيضًا بمصير فاني ماي وفريدي ماك.
وقد أيد ترامب فكرة خصخصة هذه الكيانات التي ترعاها الحكومة، وهي خطوة يمكن أن ترفع تكاليف التمويل وتجعل الإسكان أقل تكلفة. ومع ذلك، مثل العديد من الأفكار السياسية الأخرى، فإن هذا يتطلب تشريعًا وقد يكون من الصعب إقراره.
