يجب على سكان فلوريدا الفرار إلى هاتين الولايتين الشهيرتين قبل أن يؤدي تغير المناخ إلى تدمير قيم المنازل

ورغم أن ارتفاع درجات الحرارة العالمية بشكل مطرد وتأثيراتها أصبح من الصعب تجاهلها على نحو متزايد، فإن بيرت يعتقد أن هذه العوامل لم تؤخذ بعد في الحسبان في قيم العقارات. ويتوقع أن تصبح العواصف الشديدة مثل الأعاصير أكثر شيوعاً وكثافة بسبب ارتفاع درجات الحرارة، وهو ما من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع أقساط التأمين ــ وبالتالي خفض ما سيدفعه المشترون مقابل المنازل بنحو 60%.

في رأي بيرت، لا يوجد حل لهذه الكارثة القادمة. تشير أبحاثه إلى أن تكاليف التأمين ضد الفيضانات سوف ترتفع بشكل كبير لأنها أقل بكثير من قيمتها الحقيقية في مواجهة مخاطر المناخ. وإذا تم تحديد سقف مصطنع لهذه الأقساط، فقد لا تكون شركات التأمين قادرة على الاستمرار مالياً وقد تغلق أبوابها.

وفي مقابلة أجريت معه مؤخراً، قال بيرت: “يتوقع كثير من الناس أن تحل الحكومة هذه المشاكل، ولكن الحكومة لا تستطيع تغيير قوانين الفيزياء”.

في رأي بيرت، فإن الطريق الوحيد للمضي قدماً بالنسبة لأصحاب المنازل في الأسواق التي ستتضرر بشدة من الارتفاع الباهظ في أقساط التأمين على المنازل، هو البيع والانتقال – قبل أن يفعل جيرانهم ذلك.

قد تؤدي أسعار الفائدة المنخفضة إلى إحداث تأثير الدومينو من خلال البيع

ورغم ارتفاع درجة حرارة الكوكب، فإن سوق الإسكان لا تزال مجمدة. وعندما يذوب الجليد أخيراً، يخطر ببال بيرت أن أسعار العقارات في بعض المدن سوف تنهار.

ارتفعت أسعار الرهن العقاري جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة مع ارتفاع التضخم، ورغم انخفاض الأسعار مؤخرًا، إلا أنها لا تزال مرتفعة بشكل غير مريح. وقد أدت تكاليف الاقتراض المرتفعة إلى إحجام المشترين المحتملين عن الشراء، وهو السبب الرئيسي وراء انخفاض مبيعات المساكن بنحو 20% في العام الماضي.

ويقول محللون متخصصون في الإسكان إن تخفيضات أسعار الفائدة، والتي من شبه المؤكد وصولها الشهر المقبل، ستكون بمثابة نعمة للسوق لأنها ستقلل من الاحتكاك بين المشترين والبائعين.

ولكن بيرت يعتقد أن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يكون له تأثير سلبي صاف على أسعار المساكن. وهو يعتقد أن القصة الحقيقية لن تكون الطلب المكبوت من المشترين ــ بل من البائعين الذين يتطلعون إلى ترك منازلهم في الأسواق الأكثر عرضة لتأثيرات تغير المناخ.

وقال بيرت “أعتقد أن هناك الكثير من العرض المكبوت لدى الناس، وخاصة أولئك الذين يتعرضون لزيادات تكلفة الملكية بعيدًا عن أسعار الرهن العقاري. وإذا انخفضت أسعار الرهن العقاري، فسوف يكون لديك الكثير من البائعين الجدد”.

لقد وجد أصحاب العقارات في المدن الساحلية أنفسهم في مأزق، لأن الخروج قبل التصحيح القادم للسوق يعني التخلي عن رهنهم العقاري ومواجهة أقساط شهرية أعلى بكثير.

“ربما يكونون بائعين، أو قد يكونون بائعين بالفعل ــ ولكنهم مقيدون بقروض عقارية بنسبة 3%، وبالتالي لا يستطيعون البيع”، كما قال بيرت. “وهكذا فإن هذه هي الحيلة حقاً”.

إذا استمع العديد من أصحاب المنازل إلى تحذيرات بيرت بشأن المخاطر الناجمة عن ارتفاع التأمين ضد الفيضانات، فإنهم سينتهي بهم الأمر إلى إغراق السوق بمعروض كبير من المنازل، وهو ما من شأنه أن يخفض جميع أسعار الطلب عليها.

كيفية الحماية من مخاطر الفيضانات المتزايدة

ورغم أن منع العواصف والفيضانات أمر مستحيل، فقد شارك بيرت عدة خطوات يمكن لأصحاب المنازل في المناطق عالية المخاطر اتخاذها لحماية أنفسهم من تكاليف تغير المناخ.

يستطيع أصحاب العقارات أولاً إلقاء نظرة على متوسط ​​تكاليف التأمين ضد الفيضانات في ولايتهم والسوق المحددة والاستجابة وفقًا لذلك من خلال تعديل ميزانيتهم ​​وخفض مستوى ديونهم حسب الحاجة. وبعد ذلك سيكونون مستعدين لتحمل عبء تكاليف التأمين الأعلى أو البيع.

“أعتقد أنه من المنطقي إما تعزيز وضعك المالي وإفساح المجال إذا كنت في إحدى هذه المناطق، أو حتى الانتقال والهجرة”، كما قال بيرت. “حتى لو كان ذلك في الداخل إلى ولاية تبعد 100 ميل ولكنها لا تزال تمنحك القدرة على الوصول إلى الأماكن التي تريد أن تكون فيها”.

قد يبحث الأشخاص المرتبطون بالمكان الذي يعيشون فيه عن حلول مؤقتة مثل وضع منازلهم على ركائز خشبية، لكن بيرت اقترح أن القيام بذلك قد يكون بمثابة وضع ضمادة على ثقب رصاصة.

وقال بيرت “إن العائد على هذا الاستثمار لن يكون كافياً لتعويض تكاليف القيام به، وخاصة إذا كنت تواجه انخفاضاً واسع النطاق في قيمة الأصول على مستوى المجتمع. لذا فإنك ترمي أموالاً جيدة وراء أموال سيئة”.

يجب على أصحاب العقارات الذين يتطلعون إلى تجنب مخاطر الفيضانات تمامًا أن يفكروا في الانتقال من الساحل، إما إلى الداخل أو إلى ولاية أخرى تمامًا. استشهد بيرت جورجيا باعتبارها ملاذا محتملا لسكان فلوريدا و شمال ولاية نيويورك باعتبارها واحدة من المناطق الأكثر أمانا من خطر الفيضانات. وتُعد هاتان الولايتان من بين الولايات العشر الأكثر اكتظاظا بالسكان، على الرغم من أن المواقع الداخلية الأخرى من المفترض أن تحقق نفس الهدف أيضا.

على النقيض من آيفي زلمان، وهي محللة أخرى تتمتع بمهارة في قضايا التجسس في سوق الإسكان، لا يعتقد بيرت أن منطقة الغرب الأوسط هي المنطقة الأفضل التي يمكن لسكان الشواطئ الهروب إليها.

“هناك مشاكل أخرى بدأنا نراها فيما يتعلق بأضرار الرياح الحملية في عواصف البرد والأعاصير في الغرب الأوسط”، كما قال بيرت. “الكثير من الأماكن التي كنت تعتقد أنها قد تكون أكثر أمانًا من حرائق الغابات والفيضانات، أصبحت الآن تشكل مشكلة أيضًا”.

ورغم أن تجنب كل التأثيرات المحتملة لتغير المناخ أمر غير واقعي، فإن بيرت واثق من أن أصحاب العقارات الذين يتحركون بسرعة يمكنهم تجنب خسارة بعض ــ إن لم يكن كل ــ قيمة مساكنهم.