يعلن CPA استراتيجية ضريبية وفرت مستثمرًا عقاريًا تجاريًا واحدًا 1.8 مليون دولار
هناك مزايا ضريبية تأتي مع امتلاك عقارات الإيجار – وأبرزها ، الخصومات التي ستقلل من دخلك الخاضع للضريبة.
يمكن للمستثمرين خصم أي نفقات مرتبطة بإدارة وصيانة عقاراتهم ، من تأمين مالك المنزل وفائدة الرهن العقاري إلى معدات الأعمال والسفر.
خصم رئيسي واحد يستحق وضع الاستراتيجية حوله هو الاستهلاك ، CPA كريستل إسبينوزا أخبرت Business Insider – وهناك “استراتيجية سهلة لزيادة خصم الاستهلاك”.
الاستهلاك هو فقدان قيمة الأصل ، ويمكن للمستثمرين المطالبة بقيمة الاستهلاك كخصم ضريبي طوال العمر المتوقع للعقار ، والذي حدده مصلحة الضرائب 27.5 سنة للمباني السكنية و 39 عامًا للمباني التجارية. لحساب الاستهلاك السنوي على الإيجار ، يمكنك تقسيم قيمة العقار (لا تشمل قيمة الأرض) بمقدار 27.5 أو 39 ، اعتمادًا على نوع العقار.
يمكن أن تساعد دراسة فصل التكاليف المستثمرين تسريع خصومات الاستهلاك ، ونتيجة لذلك ، زيادة التدفق النقدي. يستعرض جميع المكونات الخارجية والداخلية للمبنى ، والتي يمكن شطب بعضها أسرع بكثير من هيكل المبنى.
“إن المهندس المعماري يخرج فعليًا إلى العقار أو يستعرض المخططات ويقول بشكل أساسي:” يمكنك تقسيم هذا المبنى إلى مكونات أصغر. هناك أقسام ، هناك أرضيات ، وهناك كهربائي “.
يمكن أن يكون لبعض هذه المكونات حياة ضريبية أقصر بكثير-إما خمس أو سبع أو 15 عامًا-من الجداول الزمنية المعيارية 27.5 أو 39 عامًا. قد تجد دراسة الفصل بين التكاليف أن 100000 دولار من التركيبات الداخلية يمكن أن يتم إسقاطها على مدار خمس سنوات ، على سبيل المثال ، ويمكن الإهمال 100000 دولار أخرى على سبعة.
وقال إسبينوسا: “هناك استبعاد لأغراض ضريبية تقول ، إذا كان لديك عقار أقل من 20 عامًا في الحياة القابلة للاستهلاك ، فيمكنك المضي قدم انخفاض المكافأة، وهو 60 ٪ لعام 2024.
وقالت: “تتغير هذه النسبة المئوية كل عام ، لكن كما ترون ، يمكنك الآن تناول خصم الاستهلاك الهائل بدلاً من الاضطرار إلى الانتظار لمدة 39 عامًا كاملة للحصول على هذا الاستهلاك”. “يمكنك أن تأخذ جزءًا كبيرًا في تلك السنوات القليلة الأولى ووضع نفسك بشكل أساسي في وضع الخسارة لأن الخصم كبير جدًا ، وليس من الضروري دفع أي ضريبة – وأن هذه الخسارة تنفذ عمومًا. إذا كنت لا تحتاج إلى الخسارة في العام الحالي ، فإن هذه الخسارة تنطبق على السنوات اللاحقة ، بحيث يمكن لهذه الخسائر أن تؤيد دخل الإيجار من هذا العقار لسنوات قادمة.”
وأضافت أن التوقيت مهم: “تصرف قبل أن يخرج الإثبات بالكامل ، بعد عام 2016.”
كيف يقوم المستثمرون بتوفير سبعة أرقام في الضرائب التي تقوم “SEGS”
سيكلف توظيف محترف لإجراء دراسة فصل التكلفة آلاف الدولارات ، لكن الوفورات الضريبية يمكن أن تفوق بسهولة التكلفة.
وقالت إسبينوسا ، التي تعمل شركتها من إيرفين ، كاليفورنيا: “في العام الماضي ، ساعدنا أحد عملائنا على توفير 1.8 مليون دولار من الضرائب فقط عن طريق القيام بتكلفة SEG – وتكلفة التكلفة كلفتهم فقط حوالي 10،000 دولار”. لم تكن هذه حالة متطرفة لقاعدة عملائها ، والتي تشمل أصحاب الدخل المرتفع في أقواس الضرائب الأعلى الذين يمتلكون عادة محافظ كبيرة ومباني تجارية.
يمكن أن تختلف المدخرات من دراسة التكلفة SEG بشكل كبير اعتمادًا على سعر شراء العقار ، ونوعه ، وإعادة تخصيص الاستهلاك. كقاعدة عامة من الإبهام ، تسمح دراسة فصل التكلفة عادة بنسبة 20 ٪ إلى 40 ٪ من تكلفة المبنى لإعادة تصنيفها في فترات انخفاض أقصر “، قال إسبينوزا. “يمكن أن يولد هذا وفورات ضريبية في السنة الأولى من 50،000 دولار إلى 150،000 دولار+ لكل مليون دولار في التكلفة ، اعتمادًا على نتائج الدراسة وموقفك الضريبي.”
إنها تعطي مثالًا على مبنى تجاري بقيمة 15 مليون دولار. وقالت إن التكلفة قد تعيد تصنيف 3 ملايين دولار إلى 5 ملايين دولار إلى أصول خمسة أو سبعة أو 15 عامًا. على افتراض أن 5 ملايين دولار مؤهل للحصول على انخفاض في المكافآت ، اضرب ذلك بنسبة 60 ٪ للحصول على 3 ملايين دولار في خصومات الاستهلاك.
وقال إسبينوزا: “خذ مبلغ 3 ملايين دولار من الخصومات وضربها بمعدل الضريبة البالغ 37 ٪ ، وهذا هو 1.11 مليون دولار من المدخرات الضريبية الفيدرالية وحدها”. “هناك فائدة أكبر إذا كنت تعيش في ولاية ذات ضرائب عالية الدخل.”
وأضافت: “يمكن للمستثمرين الأصغر أيضًا رؤية وفورات ضريبية كبيرة:” حتى عقار بقيمة مليوني دولار يمكن أن ينتج 100000 دولار إلى 300000 دولار من الخصومات الفيدرالية.
لن يستفيد كل عقار من القيام بتكلفة SEG. تعمل الاستراتيجية عادةً بشكل أفضل مع العقارات التجارية ، حيث يوجد المزيد من المكونات من المنزل السكني.
على الرغم من عدم وجود قاعدة مصلحة الضرائب التي تحد من عدد دراسات فصل التكلفة التي يمكنك القيام بها ، سترغب في استخدامها بشكل استراتيجي ، كما قال إسبينوسا: “التركيز على الخصائص الجديدة أو التجديدات الرئيسية. تجنب الغطس المزدوج على الأصول المصنفة بالفعل”.
ونصحت الاحتفاظ بتقارير الهندسة والملفات الضريبية للدفاع ضد عمليات التدقيق والعمل مع CPAs ومتخصصين في فصل التكلفة من أجل دراسات دقيقة.
“فصل التكلفة قوي ولكنه يتطلب تنفيذًا دقيقًا.”
