يشترك المستثمرون العقاريون الذين يمتلكون أكثر من 20 بابًا في الاستراتيجية ذات الشريحة التي يستخدمونها لبناء الثروة

• قام شركاء الأعمال كيفن هارت ومايك غوريوس ببناء محفظة عقارية قوية ومتنوعة.
• تتضمن استراتيجيتهم التقليب والجملة مقابل النقود وعقد الإيجارات لتحقيق مكاسب طويلة الأجل.
• تتمثل نصيحتهم للمستثمرين الجدد في البدء بوجه لجلب النقد ثم التوسع في الإيجارات.

بدأ كيفن هارت يفكر في العقارات كعمل تجاري قابلة للحياة في الكلية عندما كان يستأجر دوبلكس مع إخوانه الأخوي.

وقال جراد جامعة كنتاكي لبيزنس إندزدر “كان لدينا كلا الجانبين ، وكان هناك 10 شباب ، وكنا ندفع جميعًا 500 دولار شهريًا لهذا المالك”. بدا الأمر وكأنه طريقة بسيطة نسبيًا لجلب آلاف الدولارات في الشهر ، “لذلك كان لدي ذلك دائمًا في مؤخرة رأسي”.

تخرج ، وبدأ حياته المهنية في المحاسبة ، ووجد عقله يتجول وهو جلس في مقصورة طوال اليوم “إرسال جداول بيانات”. “كنت أحلام اليقظة عن العقارات أو الشركات الأخرى ، أفكر ،” كيف يمكنني الخروج من هنا؟ “

قاده فضوله إلى مواقع الويب مثل BiggerPockets. لقد تعلم عن مختلف استراتيجيات الاستثمار ، “لكنني وضعت العقارات على الموقد الخلفي لأنني اعتقدت أنه كان من الصعب للغاية البدء. لم يكن لدي أي أموال ولم أكن أعتقد أنه يمكنني فعل ذلك”.

انتهى المحور الوظيفي بالتأمين في عام 2017 إلى وضع هارت في The Red. بدأ العمل كمقاول مستقل لمزرعة الدولة وأخذ قرضًا تجاريًا للمساعدة في نفقات التسويق.

كانت البطانة الفضية الرئيسية هي أنها قدمت له إلى المنزل في منطقته في لويزفيل.

وقال هارت: “لقد كانوا عملاء لي على جانب التأمين وحفزوا لي على قلب المنزل ومعرفة ما إذا كان الأمر مناسبًا لي حقًا”. “بدأت العمل مع بعض تجار الجملة المحليين ، ووجدت صفقة جيدة ، واشتريت هذا المنزل الأول مع 8000 دولار لأسفل باستخدام مقرض أموال صعب. كانت زوجتي مخيفة للغاية بشأن ما كنت أفعله لأنني لم أفعل ذلك من قبل. لحسن الحظ ، لحسن الحظ ، سارت الأمور على ما يرام “.

وقال إنه وشريكه الأول في العمل اشتروا العقار مقابل حوالي 70،000 دولار في مارس 2019 ، ووضع ما يقرب من 40،000 دولار من العمل فيه ، وبيعوه مقابل حوالي 160،000 دولار.

وقال هارت “معا انقسمنا على الأرجح 30،000 دولار من الربح”. كان مدمن مخدرات ، واشترى تقلبات أخريين قبل نهاية الصيف ، وتوقف عن عمله في وقت لاحق من نفس العام. “لقد كانت هذه الرواتب تأتي في ثلاثة أضعاف ما كنت أدفعه في State Farm كوكيل تأمين لحسابهم الخاص. كان ذلك مثيرًا للغاية.”

اتخذ شريك هارت الحالي ، مايك غوريوس ، مقاربة مختلفة في بداية مسيرته العقارية ، والتي بدأت كمشروع جانبي للمساعدة في تخفيف ديون بطاقات الائتمان وقروض السيارات. بدأ بشراء دوبلكس في لويزفيل ، على الرغم من العيش في فينيكس في ذلك الوقت ، وحولها إلى تأجير طويل الأجل.

وقال جوريوس ، الذي عمل في المبيعات والتوظيف طوال مسيرته في الشركات: “لقد أنفقت حوالي 35000 دولار على الدفعة المقدمة من أموالي الخاصة. عندما حصلت على أول شيك في الإيجار ، كان الربح مثل 400 دولار”. “أتذكر أنني كنت أفكر ، يا رجل ، سيستغرق الأمر الكثير من المدفوعات البالغة 35000 دولار لأسفل لي أن أتقاعد من هذا.”

قام غوريوس وهارت ، اللذين يتصلان في البداية عندما كان غوريوس يتطلع إلى الشراء في سوق لويزفيل ، يقومون بصفقات معًا منذ عام 2022. لقد شكلوا شراكة تجارية رسمية في عام 2024 تحت امتياز Joe Homebuyer ، وفي أول عامهم الكامل في العمل معًا ، قاموا بعملهم معًا. 50 معاملات بين الجملة ، و wholetails ، وتقلب. كما أنهم يمتلكون أكثر من 20 عقارًا مستأجراً ، بما في ذلك القصيرة والمتوسطة والطويلة على المدى الطويل ، في منطقة Lousiville. تحقق BI ملكية ممتلكاتهم وتاريخ الصفقة من خلال النظر في بيانات التسوية والوثائق الختامية.

بفضل العقارات ، يقول هارت إنه يتخلص تمامًا من الديون المعدومة ، ويتوقع Gorius ، الذي ترك وظيفته التجارية في عام 2023 للعمل في العقارات بدوام كامل ، أن يكون قد دفع له في عام 2025.

وقال هارت: “ليس هناك الكثير من الأشياء الأخرى حيث يمكنك إجراء شيكات مقطوعة لمساعدتك على سداد هذا الدين”. “إنه عمل جيد لمساعدتك في بناء حساب التوفير الخاص بك.”

إن معلمهم الرئيسي التالي هو الحرية المالية وخيار ألا يضطروا إلى العمل من أجل الدخل مرة أخرى ، على الرغم من أنها ليست الأنواع التي يجب أن تكون في ملعب الجولف خمسة أيام في الأسبوع. قالوا إن المرونة أكثر إثارة للاهتمام.

استراتيجية لبناء الثروة ذات الجودة: Flip لجلب النقد ، ثم شراء وإيجارات الاحتفاظ بها

ضاقت هارت وجوريوس في استراتيجية عقارية تعمل لصالحهم – وهم يشجعون المستثمرين الجدد على استخدام نهج مماثل: ابدأ بوجه للتسريب النقدي ثم استخدام هذه الأموال لشراء وإجراء الإيجارات.

وقال هارت: “إذا كان لديك 10 Grand ، فيمكنك عادةً العثور على صفقة ، ووضع الدفعة الأولى ، ونأمل أن تحصل على ما بين 15000 إلى 30،000 دولار. إنها دفعة كبيرة من رأس المال لمساعدتك في الذهاب”. “إذا بدأت تقلب بعض المنازل في السنة ، سواء كنت قد حصلت على W2 أم لا ، فمن المؤكد أن هذا سيضعك في الاتجاه الصحيح لتتمكن من القيام بأشياء أخرى مثل شراء الإيجارات.”

من الأسهل قوله من القيام به.

هناك خطأ شائع ومكلف في عالم التقليب مع أول مقاول تجده ، بدلاً من إجراء مقابلات مع عدد قليل.

وقال هارت: “حاول الحصول على إحالات من الزعانف الأخرى. وبهذا ، نأمل ألا تحترق على مقاول سيء”. “أنت بالتأكيد لا تريد استئجار أرخص واحد تجده. ربما تكون رخيصة ومتاحة لسبب ما.”

خطأ آخر الصاعد هو أخذ مشروع كبير. أنت لا تريد أن تدمر المنزل أو تحريك الجدران على الوجه الأول. بدلاً من ذلك ، ابدأ بمزيد من الوجه التجميلي حيث تقوم بتحديث الأرضيات والطلاء والخزانات وتركيبات الإضاءة.

“في الواقع ، إذا كنت تقوم بالكثير من التقلبات ، فإن التقليب هو عمل ممل للغاية. أنت تستخدم نفس ألوان الطلاء ، فأنت تستخدم أرضيات مماثلة. أيا كان في تلك السنة ، نحن مثل ،” حسنًا قال هارت: “بالنسبة للمنازل الخمسة التالية ، هذا ما نفعله”. “نحن نقوم بألوان محايدة وأرضيات محايدة ونجعل كل شيء جديدًا ونظيفًا بحيث يناشد أكبر قدر ممكن من الناس.”

الأموال القادمة من التقلبات والجملة تمول نمط حياتهم ومدخرات.

قال غوريوس: “التقليب والجملة ، هذا ما أحب القيام به. هذا هو وظيفتي اليومية ، لذلك حولت ذلك إلى” راتبي “.

لقد استشهد بأحدث صفقة: “لقد حصلنا على عقار بموجب عقد قبل 16 يومًا ، وأغلقت عليها اليوم ، وقامنا بالجملة مقابل 24000 دولار. لأنها جملة بالجملة ، فهذا ربح جسيم إلى حد كبير. هذه حالة متطرفة. هذه صفقة رائعة. سأقول أن هناك صفقات وقلب آخر كانت في خط أنابيبنا لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر ، لذلك ليسوا مثل هذا الأمر.

يمكن أن يساعدك الوجه الناجح أو الجملة في بناء ما يكفي من التوفير لبدء إضافة عقارات الإيجار إلى محفظتك. المشكلة في البدء بتأجير طويل الأجل هي أنه من المحتمل ألا يولد الكثير من التدفق النقدي ، إن وجد. في سوقهم ، على سبيل المثال ، يمكنهم الاستفادة من 100 دولار إلى 200 دولار شهريًا لكل وحدة.

وقال هارت: “إذا لم يكن لديك أي أموال في البنك ويتصل بك أحد المستأجرين لأن سخان المياه خرج ، فهناك سنة كاملة من التدفق النقدي الخاص بك”. “عليك حقًا أن تكون مستعدًا لتكون قادرًا على إجراء هذه الإصلاحات.”

إنهم ينظرون إلى إيجاراتهم على المدى الطويل مثل صناديق التقاعد الخاصة بهم.

وقال جوريوس: “ربما لن يكسبوا طنًا ، إن وجد ، أموالًا على المدى القصير ، ولكن إذا كنت تمسك بها لمدة 20 أو 30 عامًا ، فهذه هي خطة التقاعد الخاصة بك”.

كما قال هارت: “إن شراء عقارات الإيجار يشبه حرقًا بطيئًا للتقاعد. لا أحد يحصل على ثروة فائقة على الفور ، لا سيما في لويزفيل.” ولكن بمرور الوقت ، “يدفع المستأجرون الرهن العقاري ، ونحن نبني الأسهم كل شهر ، وفي النهاية ، يمكننا البيع ولدينا خطة تقاعد لطيفة معها.”