حظر Zillow اللعين هو أخيرًا هنا. هذا ما يمكنك فعله

إلى حد كبير ، يبحث كل مشتري المساكن المحتملة عن المنازل على الإنترنت ، حيث تجوب القوائم للواجهة الصحيحة وتصور أريكةها في صور لامعة لغرف المعيشة الفارغة. في كثير من الأحيان ، تؤتي ثمار هذه الجولة الرقمية: وجدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مؤخرًا أن حوالي نصف المشترين ينتهي بهم الأمر إلى العثور على العقار الفائز عبر الإنترنت. بالنسبة للعديد من الصيادين المنزليين ، يتضمن Cyberquest الذي لا ينتهي في منزل الأحلام هذا التوقف (أو كثير) في Zillow.

إذا كنت تحسب نفسك من بين 221 مليون زائر شهريًا يقومون بمسح Zillow أو أحد بواباتها التابعة ، مثل Trulia ، فلن تلاحظ أي تغيير في عادة التمرير في المنزل في 30 يونيو. ولكن هذا تاريخ مهم لأكبر اسم في المنزل. وراء الكواليس ، تستخدم Zillow آلاتها الواسعة لخوض معركة يمكن أن تحدد المكان الذي تجد فيه منزلك التالي – وما إذا كان يظهر على Zillow على الإطلاق.

ابتداءً من يوم الاثنين ، ستحظر Zillow قوائم منزلية تم تسويقها علنًا من قبل وكيل عقاري-والذي يتضمن كل شيء من زراعة علامة للبيع في الفناء الأمامي إلى النشر على Facebook-دون مشاركته في قواعد البيانات المحلية التي تغذي قوائم المنازل إلى بقية صناعة العقارات ، بما في ذلك Zillow ومواقع البحث الأخرى ، خلال يوم واحد. هذه الخطوة هي جزء من معركة أوسع على “مخزون حصري” أو “منازل خفية” – في الأساس ، العقارات المعلنة في بعض الأماكن ولكن ليس غيرها. في محاولة للاستيلاء على مزيد من السيطرة على قوائمهم ، كان الوكلاء في بعض شركات السمسرة العقارية يعلنون عن منازل في قواعد البيانات الداخلية أو نشرها فقط على مواقع الويب الخاصة بهم ، بعيدة عن متناول بوابات البحث.

في حين أن المعركة مستمرة لبضع سنوات ، فقد تحولت الأمور مؤخرًا إلى قبيحة بشكل خاص. رفعت Compass ، أكبر الوساطة العقارية في الولايات المتحدة من قبل حجم المبيعات ، دعوى قضائية ضد Zillow في المحكمة الفيدرالية الأسبوع الماضي على القائمة السوداء الجديدة ، وقضى التنفيذيون في الصناعة شهورًا في تداول الانتقادات عبر وسائل التواصل الاجتماعي والخطب والبريد الإلكتروني التي وصلت إلى الآلاف من الوكلاء في جميع أنحاء البلاد.

يترك المنازل والبائعين في مكان غريب. لقد أمضيت شهورًا في التحدث مع أشخاص في جميع أنحاء الصناعة حول قضية القوائم الخفية ، وقد تركت مع استنتاج كبير واحد: إذا قررت توظيف وكيل (وهو ما يفعله معظم الناس) ، فيجب عليك الدخول في هذه العلاقة مع العيون المفتوحة. قواعد اللعبة تتغير. يحتاج المستهلكون إلى التأكد من أنهم يعرفون بالضبط ما يحصلون عليه من وكلائهم ومدى دفعهم مقابل هذه الخدمات. يجب أن يكون وكلاء المشترين قادرين أيضًا على توضيح كيفية التنقل في مشهد متغير قد يصعب العثور عليه.

الشركات الكبرى تتشاجر لأنها تحتاج إلى نقراتك وقوائم منزلك ، وفي النهاية تتحقق اللجنة التي تتدفق من صفقاتك. سواء كنت مشترًا أو بائعًا ، فإن عملك ذو قيمة خاصة في الوقت الحالي. قد يكون الأمر شاقًا ، لكن الاضطرابات قد تكون مفيدة إذا لعبت معاملة منزلك التالية بشكل صحيح.

كل شركة عقارية لديها حصة مالية ضخمة في هذه الحرب على القوائم. تعتبر سياسة Zillow الجديدة محاولة لوقف المد والجزر الصاعد لـ “المخزون الحصري” ، أو المنازل التي يتم تسويقها خارج خدمات الإدراج المتعددة ، والاسم الرسمي لأكثر من 500 قاعدة بيانات محلية توزع القوائم بين زملائهم الوكلاء ، ومساعير كبيرة ، وبوابات البحث الشائعة. بدلاً من إدخالها في MLS ، تتم مشاركة هذه المنازل “المخفية” بين الوكلاء الذين ينتمون إلى نفس الوساطة ، التي يتم تبديلها في مجموعات Clubby المعروفة باسم شبكات الإدراج الخاصة ، أو تم نشرها حصريًا على موقع One Brokerage دون توزيعها على نطاق أوسع. زعيم الدفعة نحو نهج الحارس المسورة هذا هو Compass ، الذي يحافظ على مجموعة من الآلاف من المنازل التي لا يمكنك رؤيتها إلا من خلال العمل مع أحد وكلائها. لكنها أبعد ما تكون عن الشركة الوحيدة التي تقوم بذلك – يميل اللاعبون الرئيسيون الآخرون ، مثل Howard Hanna ، بشكل متزايد على قوائم خفية. لا يزال الآخرون هددوا بأنهم يمكنهم فعل الشيء نفسه إذا كان الكسور في السوق أكثر.

بصراحة ، أنا أكره أن أتيت لمساعدة Zillow لأنني لا أحبهم بشكل خاص.ديك سيلزر ، المالك والمدير العام لشركة Selzer Realty and Associates في Ukiah ، كاليفورنيا

Zillow حقا لا يحب هذا التحول. تعتمد الشركة على بيع العملاء المتوقعين المرتبطين بجبل القوائم في بوابها: عندما تشير إلى اهتمامك في عقار على موقعها على الويب ، فإن Zillow عادةً ما تمر على طول معلومات الاتصال الخاصة بك إلى وكيل يدفع رسومًا إلى الموقع – وليس الوكيل الذي أدرج المنزل بالفعل للبيع. إذا تم قطع حنفية القوائم المنزلية ، فإن بوابات البحث مثل Zillow في ورطة. إلى جانب المصالح الذاتية ، تقول الشركة إنها تقاتل أيضًا من أجل شيء أكثر نبيلة: سوق إسكان عادل وشفاف ، حيث تتوفر قوائم بسهولة للجميع. يقول Zillow Execs إن المشترين يرغبون فقط في رؤية جميع المنازل الموجودة هناك ، ويمكن للبائعين استخلاص أفضل العروض عندما تحصل منازلهم على أقصى قدر من التعرض. الكثير من الوكلاء حول الصناعة يستاءون من Zillow من أجل القوة التي يتمتع بها ، ولكن حتى بعض الذين لديهم لحوم البقر مع عملاق البحث قد أخبروني أنهم يتفقون مع نقطته الأساسية: سوق مفتوح على نطاق واسع هو الأفضل للمستهلكين.

يصف كيرك سيمون ، وكيل مخضرم لمدة 20 عامًا في ضواحي فيلادلفيا ، ما يسميه نهجًا “شاملًا عامًا”-مسرحية على قوائم “Compass” الخاصة “الحصرية” ، والتي يتم توزيعها داخليًا بين وكلاء البوصلة وعملائها. بالنسبة للغالبية العظمى من الناس-باستثناء ، ربما ، مشاهير قائمة A أو أولئك الذين يرغبون في الخصوصية الحقيقية-ينصح Simmon بمشاركة قائمة المنزل بأكبر قدر الإمكان.

“لماذا تبيع منزلك من قبل دون معرفة الجمهور والجميع الذين يتم تضمينه؟” سيمون يخبرني.

يوافق ديك سيلزر ، مالك ومدير عام للوساطة التابعة لـ RE/MAX في شمال كاليفورنيا. “بصراحة ، أنا أكره أن أتوصل إلى مساعدة من Zillow لأنني لا أحبهم بشكل خاص” ، أخبرني سيلزر. لكنه يقول: “وظيفتي لا يجب أن أكون سعيدًا بالزيليو. وظيفتي هي أن أبذل قصارى جهدي لعميي”.

لقد تلقيت رسالة مماثلة من وكلاء Compass على الجانب الآخر من الممر ، الذين يقولون إنهم سوف يلتزمون باستراتيجيتهم التسويقية على الرغم من قاعدة Zillow الجديدة.

أخبرتني جينيفر نول ، وكيل البوصلة في منطقة واشنطن العاصمة ، مؤخراً ، مؤكدة أن لديها دائمًا مناقشات واضحة مع عملائها حول خطط التسويق: “لن أسمح لهم بالتفجير في القيام بأشياء تضر بعملائي”.

تقول Compass إن السياسة الجديدة لبوابة البحث هي مجرد محاولة لحماية هيمنة السوق. يجادل روبرت ريفكين ، الرئيس التنفيذي لشركة Compass ، بأن البائعين يستفيدون من اختبار قوائمهم المنزلية مع جمهور محدود قبل تفجيرهم على نطاق أوسع. لا يتتبع موقع Compass ، على عكس Zillow أو Realtor.com أو أي من مواقع البحث الكبيرة الأخرى ، التخفيضات في الأسعار أو يوضح المدة التي يجلس فيها المنزل في السوق ، وهي معلومات تقول Reffkin Sellers. يمكن أن تتمثل Compass أيضًا في تسييل Leads من خلال موقع الويب الخاص بها بدلاً من تسليم هذه الفرص إلى بوابة مثل Zillow.

الشيء الرئيسي الذي يحتاج المستهلكون إلى معرفته هو أنه يمكن – ويجب أن يكونوا جزءًا من هذه المحادثة. يجب أن يعرف البائعون بالضبط كيف يخطط وكيلهم لتسويق منزلهم ، ولماذا يفعلون ما يفعلونه. بعض هذا يعود إلى مجرد قراءة النماذج. على سبيل المثال ، يحذر أحد نماذج الكشف عن Compass البائعين من أن إدراج المنازل خارج MLS قد “يقلل” عدد المشترين المحتملين الذين يتعلمون عن العقار ، وعدد العروض ، وفي نهاية المطاف ، تم بيع سعر البيع (94 ٪ من قوائم Compass في العام الماضي في نهاية المطاف عبر MLS ، على الرغم من أن الكثير تم تسويقه في البداية في قاعدة البيانات الداخلية للبوصلة). يحذر النموذج أيضًا من بائعي الفرصة من عدم ظهور منزلهم على Zillow إذا كانت إعلانات القائمة تتعارض مع السياسة الجديدة لعملاق البحث. وقال متحدث باسم Compass في رسالة بالبريد الإلكتروني إنه بينما تظهر أبحاث الشركة أن المستهلكين يستفيدون من التسويق المسبق ، فإن نموذج الإفصاح يعكس حقيقة أن الشركة لا يمكنها ضمان النتائج. شيء واحد واضح: يجب أن يعرف البائعون المفاضلات المخبوزة في أي خطة تسويقية لمنزلهم.

للمشترين ، كلي آخر تحدد مجموعة من القواعد من تسوية قانونية ضخمة ضد صناعة العقارات العام الماضي أنه أمامك بقدر ما تدخل في المنزل مع وكيل كدليلك ، عليك التوقيع على اتفاقية تحدد شروط خدمات الوكيل ومدى توقع الدفع. لم يعد بإمكان المشترين أن يطولوا في افتراض أن خدمات وكلائهم مجانية ، وعليهم التأكد من حصولهم على قيمة أموالهم. وعلى الرغم من أن العديد من المنازل متوفرة في بوابات البحث الرئيسية هذه الأيام ، فقد اعتمد المشترون دائمًا على وكلاء لحفر المنازل التي لا يمكن العثور عليها عبر الإنترنت. هذا لا يتغير في أي وقت قريب ، خاصة في الأسواق التي لا تزال تتضور جوعًا للمخزون المتاح. أخبر أحد الاقتصاديين في Zillow مؤخرًا Business Insider أنه ، بعد إجراء بحث صاخب في المنزل هذا الربيع ، اشترى في النهاية منزلًا لم يتم إدراجه رسميًا للبيع – كان وكيله قد سمع عن مالك منزل يمكن أن يُطلب من البيع مقابل العرض الصحيح.

مرة أخرى ، ربما لن تلاحظ أي شيء مختلف على Zillow أو أي من بوابات البحث الشعبية الأخرى في الأسابيع المقبلة. أمضت Zillow الوكلاء في الشهر الماضي وكلاء تحذيراتهم الذين تنتهك إعلاناتهم المنزلية قواعدها الجديدة ، وعلى الرغم من أن الشركة لن تحدد بالضبط عدد القوائم التي تم وضع علامة عليها حتى الآن ، قال Errol Samuelson ، كبير موظفي تطوير الصناعة في Zillow ، في بيان البريد الإلكتروني أن الشركة تتوقع “عدد صغير فقط من قوائم المنصة”.

جميع المشاركين في هذه المعركة يتدافع لحماية شريحة الفطيرة. يجب ألا يكون لدى المستهلكين الأذكياء أي أوهام حول المكان الذي يقفون فيه في هذا النظام البيئي. قد يحدث هذا بعيدًا عن الأنظار ، لكن المشترين والبائعين على حد سواء يخسرون إذا أبقيوا خارجًا عن الأذهان.

جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.