بائعي المنازل العنيدة والصفقات الملغاة – مرحبًا بك في عام العقارات في الأقدام الباردة

تعود إلى سوق العقارات منذ أربع سنوات فقط: مشتري المساكن يتقدون طريقهم من خلال المنازل المفتوحة المزدحمة ، والتنازل عن عمليات التفتيش ، وتقديم العطاءات للبحث عن “العرض الفائز” بعيد المنال. هذا الشعور بالإلحاح منذ فترة طويلة. في الواقع ، انقلبت الصيغة. بدلاً من الركض خلال العملية ، يستغرق المشترين هذه الأيام وقتهم ويتركون الأسعار. إنهم يقومون أيضًا بشيء كان من شأنه أن يبدو أنه لا يمكن تصوره في عام 2021 – يتراجعون عن الصفقات قبل خط النهاية.

نسميها سنة القدم الباردة. انخفضت أكثر من 15 ٪ من اتفاقيات شراء المنازل في يوليو ، وهي أعلى نسبة مئوية لهذا الشهر بالذات منذ أن بدأت شركة العقارات Redfin في تتبع الإلغاء في عام 2017. إن الزيادة – بزيادة من أدنى مستوى 11.6 ٪ في عامي 2020 و 2021 – تكشف عن حالة السوق الفوضوية. المشترين يتخبطون حول ارتفاع التكاليف المتمثلة في ملكية المنازل والعصبية بشأن وظائفهم. لا تقوم معدلات الرهن العقاري بأي تفضيلات ، حيث يكون المعدل النموذجي أكثر من ضعف الرقم القياسي الذي شوهد خلال تلك الأيام الأولى للوباء. مع وجود المزيد من المنازل المتاحة للبيع وعدد أقل من المشترين للتنافس معهم ، يمكن للمتسوقين الذين يظلون في مطاردة أن يكونوا صعب الإرضاء. حتى بعد تقديم هذا العرض الفائز أخيرًا ، قد يتساءلون عما إذا كان يمكن العثور على صفقة أفضل في مكان آخر.

تقول روندا فورتي ، وسيط عقاري في فورت وورث ، تكساس: “لدينا الكثير من المنازل المتاحة”. “إذا لم يعجبهم هذا ، فيمكنهم الذهاب إلى التالي.”

لن تستمر الرافعة المالية للمشترين إلى الأبد – في الواقع ، هناك علامات مبكرة على أن البندول قد يتأرجح لصالح البائعين. ولكن إلى أن يصبح الاقتراض أرخص ويشعر الناس بتحسن تجاه الاقتصاد ، نتوقع أن تبقى التوترات التمهيدية.

يمكن أن تنهار عمليات الشراء المنزلية لأسباب كثيرة. قد يكشف التفتيش عن سقف متسلل أو علية متعفن أو الطابق السفلي المعرض للفيضانات. يمكن أن يسقط قرض المشتري ، أو قد لا يكون لديهم الأموال لتغطية فجوة التقييم. يعتمد العديد من المشترين أيضًا على بيع منزلهم الحالي قبل الإغلاق على منزل جديد. إذا واجهوا مشكلة في تفريغ الممتلكات القديمة الخاصة بهم ، فقد لا يكونون قادرين على المضي قدمًا في المكان الجديد.

ثم هناك ندم المشتري القديم. حتى بعد قبول العرض وتوقيع الطرفين على الخط المنقط ، هناك الكثير من العمل الذي يجب أن يحدث وراء الكواليس: التفتيش ، التقييم ، الاكتتاب العقاري ، البحث عن العنوان. يمكن للمشترين الانسحاب في أي وقت خلال هذا الفاصل ، على الرغم من أنهم قد يخسرون إيداعهم ، والذي غالبًا ما يكون بضعة آلاف من الدولارات. عادة ما ترتفع الإلغاء في الخريف أو الشتاء ، عندما يبطئ سوق العقارات ويشعر المشترين بالإلحاح. لهذا السبب يبرز ارتفاع هذا الصيف. في دراسة استقصائية على مستوى البلاد لوكلاء العقارات من قبل جون بيرنز للأبحاث والاستشارات في يونيو ، استشهد وكلاء “أقدام باردة” باعتباره ثاني أكثر سبب شائع لإلغاء الشراء ، وراء قضايا التفتيش مباشرة. في يوليو ، أفاد 37 ٪ من الوكلاء الذين شملهم جون بيرنز برؤية المزيد من الإلغاء أكثر مما كان متوقعًا في ذلك الوقت من العام.

لدينا الكثير من المنازل المتاحة. إذا لم يعجبهم هذا ، فيمكنهم الذهاب إلى التالي.روندا فورتي ، وسيط عقاري في فورت وورث ، تكساس

ظاهرة “أقدام البرد” هي وظيفة من الوقت والخيارات. كلما زاد الوقت الذي يتعين فيه المشتري على تفكيك الصفقة ، وكلما زاد عدد خياراته في مكان آخر ، كلما زاد راحة في السير بعيدًا. لذلك ، ليس من المستغرب أن تظهر بيانات Redfin أن عمليات الانفصال كانت أكثر شيوعًا في أماكن مثل تكساس وفلوريدا ، والتي شهدت زيادة في المنازل المتاحة للبيع بفضل بناة المنازل المشغولين والافتقار النسبي للمشترين. ارتفعت المخزون على مستوى البلاد بشكل مطرد منذ أن قفزت معدلات الرهن العقاري في عام 2022 – كانت هناك ما يقرب من 25 ٪ من القوائم النشطة في يوليو مقارنة بنفس النقطة الماضية ، كما تظهر بيانات من Realtor.com. عندما تجلس المزيد من المنازل في السوق ، يمكن للمشترين الجادين أن يأخذوا وقتهم وتفسير العقارات.

يقول تشن تشاو ، رئيس أبحاث الاقتصاد في ريدفين: “لقد حصل المشترون على استراحة قليلاً بمعنى أن هناك المزيد من المخزون”. “يمكنهم أن يكونوا أكثر اختيارياً.”

العامل الرئيسي الآخر الذي يزن عقول مشتري المنازل هو القدرة على تحمل التكاليف. قد يكونون حذرين من تحفيز التكاليف المتزايدة للملكية ، مثل التأمين ، الصيانة ، وضرائب الممتلكات. إذا حصلوا على رهن عقاري مع معدل السائد البالغ 6.6 ٪ تقريبًا ، فمن المرجح أن يدفعوا مئات الدولارات في الفائدة كل شهر أكثر من الجيران الذين تعطلوا قرضًا دون 3 ٪ في وقت مبكر من الوباء. انخفضت أسعار المنازل من ذروتها في بعض المناطق ، ولكن تبقى بشكل عام أعلى من مستويات ما قبل الولادة. يقول لي الوكلاء ، لتعويض هذه التكاليف ، يستفيد المشترون من السوق الأبطأ من خلال البدء بعرض أقل من سعر الطلب وطلب التنازلات ، مثل المدفوعات للإصلاحات أو المساعدة في تكاليف الإغلاق.

يقول داني هيرندون ، وكيل العقارات في منطقة سان أنطونيو: “إنهم يريدون أن يتراجعوا عن كل شيء”. كان للمترو أعلى معدل من الإلغاء في يوليو ، لكل بيانات Redfin ، مع ما يقرب من 23 ٪ من اتفاقيات الشراء المنزلي. اتبعت فورت لودرديل (21.3 ٪) ، وجاكسونفيل (19.9 ٪) ، وأتلانتا (19.7 ٪) عن قرب.

شيء واحد مشترك بين تلك المدن: الكثير من المنازل الجديدة اللامعة. لا يضيف البناء المزيد من العقارات إلى المنافسة فحسب ، بل من المرجح أن يقدم البناة حوافز شديدة الانحدار ، مثل معدلات الرهن العقاري “Purndown” ، لإخراج المنازل عن كتبهم. للتنافس مع هذه الأنواع من الصفقات ، قد يضطر البائعون العاديون إلى خفض أسعارهم بقوة أو إلقاء المحليات الخاصة بهم.

يقول كارا لافندر ، كبير مديري الأبحاث في جون بيرنز: “كان لدى بناة اليد العليا الضخمة”. عادةً ما لا يستطيع البائعون العاديون دفع تكاليف جميع الحوافز التي تأتي مع منزل جديد في هذه الأيام (أو ببساطة لا يريدون ذلك). لكن حتى بناة ، الذين عادة ما يكرهون خفض الأسعار ، يقولون الآن في الاستطلاعات أن أسعارهم انخفضت بنسبة 2 ٪ على أساس سنوي. يقول لي لافندر: “نحن نتوقع أن تستمر طوال العام”. عندما يبطئ السوق للمنازل الجديدة ، فإن ذلك يضع السحب على المنازل الموجودة أيضًا. وتقول: “سيتعين على أسعار إعادة البيع الاستمرار في النزول”. بالنسبة للبائعين ، تضيف الزيادة الأخيرة في الإلغاء إهانة للإصابة. يخبرهم الوكلاء أن “الحصول على حقيقي” حول السوق وتحديد توقعاتهم وفقًا لذلك. ولكن حتى بعد التنازل عن الأرض على السعر أو تكاليف الإغلاق ، فإنهم لا يزالون يخاطرون بفقدان المشتري إلى المراعي الأكثر خضرة.

كانت الميزة المميزة لسوق الإسكان في عام 2021 خوفًا مزعجًا من فقدانه. اختار المشترين المليئين في الفووم ، الذي وقع في ما يبدو وكأنه سباق ثور مرة واحدة في العمر ، لتأمين منزل بأي وسيلة ضرورية-حتى لو كان ذلك يعني تمديد ميزانيتهم ​​أو تخفيف قائمةهم من الراغبين. الضيق الحالي يذهلني كنوع مختلف من FOMO. لا يرغب المشترون في اجتياز صفقة أكثر مواتاة في مكان آخر ، لذلك من المرجح أن ينقذوا الشيء المؤكد أمامهم. حتى انخفاض الأسعار ، والتي ربما تبدو وكأنها هبة من أجل المشترين ، قد تمنع الناس في الواقع من قفزة.

يقول لافندر: “لا أحد يريد أن يكون الشخص الذي يرفع يدهم ويقول ،” حسنًا ، سأقوم بإجراء عملية شراء “. “ماذا لو استمرت الأسعار في الانخفاض؟ ماذا لو انتظرت لفترة أطول قليلاً وهناك صفقة أفضل؟”

العقارات محلية ، بالطبع. في الغرب الأوسط والشمال الشرقي ، حيث أكملت بناة عدد أقل من المنازل ، تكون المنافسة أكثر صلابة بشكل عام مما هي عليه في النصف السفلي من الولايات المتحدة ، والمعروفة باسم حزام الشمس. يقول لي لافندر: “لا يزال هاتان المنطقتان لا يملكان عرضًا كافيًا لتلبية طلبهما”.

لا أحد يريد أن يكون الشخص الذي يرفس يدهم ويقول ، “حسنًا ، سأقوم بالشراء”. ماذا لو استمرت الأسعار في الانخفاض؟كارا لافندر ، مديرة أبحاث كبيرة في جون بيرنز للأبحاث والاستشارات

يتوقع المحللون في جون بيرنز أن يستمر السوق البطيء خلال بقية هذا العام و 2026. حتى لو انخفضت معدلات الاقتراض قليلاً ، فإن ما يحتاجه حقًا إلى الاستقرار هو “نفسية المستهلك” ، كما يقول لي لافندر. طالما أن “عدم اليقين” هو الكلمة على شفاه الجميع ، فمن المحتمل أن يستمر المشترون في التراجع عن الصفقات. معلمو العقارات الآخرون يرونها بشكل مختلف قليلاً. قد يكون المشترين بالفعل في ذروتهم للتفاوض في هذه الدورة ، كما يقول Zhao من Redfin. يتقلص مجموعة المنازل المتاحة على مدار الشهر في يونيو ويوليو-أول مرة تنخفض فيها المخزون منذ يوليو 2023. إن البائعين المحتملين يدركون أن الظروف ليست مواتية بالنسبة لهم ، لذلك فهي إما يصرخون من منازلهم خارج السوق أو حتى لا تدرجوا في المقام الأول. تظهر أحدث البيانات من Realtor.com أنه لكل 100 قائمة جديدة في يونيو ، تم سحب 21 دون بيع ، بزيادة بنسبة 48 ٪ عن العام السابق.

يقول هيرندون: “ما أراه كثيرًا هو أن البائعين يخرجون منزلهم من السوق لأنهم ما زالوا يعتقدون أنه عام 2021”. “إنهم ليسوا على استعداد لإسقاط السعر ، والمشترين ليسوا على استعداد لدفعهم لما كانوا يدفعونه خلال الوباء.”

توضح البيانات من Freddie MAC أيضًا أن معدل الرهن العقاري النموذجي قد انجرف ببطء بعد شهور من التحوم بالقرب من 7 ٪. إذا أصبحت القروض المنزلية أرخص ، فقد يدخل المزيد من المشترين في السوق ، ويمكن أن تسخن المنافسة ، وقد يكون هناك المزيد من الضغط للالتصاق بصفقة بمجرد توقيعها. هذا كله لا يزال كبير “إذا.” توقع معدلات الرهن العقاري أمر صعب – لا أحد يعرف على وجه اليقين أين تتجه الأمور. لكن من الواضح أن الارتفاع في الإلغاء هو أحد أعراض أخرى لما وصفه لي أحد الاقتصاديين في العام الماضي بأنه سوق إسكان “غير صحي للغاية”. ربما يتم الترحيب بالتحول – وذوبان الجليد من أقدام المشترين الباردة – من قبل الجميع.

“يبدو أننا نتجه نحو تغيير ، وبدأت معدلات الرهن العقاري تعكس ذلك” ، أخبرني تشاو. “ربما نحن على أعتاب شيء مختلف الآن.”

جيمس رودريغيز هو مراسل كبير في فريق الخطاب في Business Insider.