المكاتب الأمريكية على وشك أن تشهد موجة من الضائقة التي قد تؤدي إلى توفير مليار قدم مربع من المساكن الجديدة
- أخبر خبراء العقارات BI أن قطاع المكاتب سيواجه موجة من الضيق في السنوات المقبلة.
- يمكن بيع المكاتب الشاغرة المتهالكة بأسعار بخسة حيث يقوم المالكون بتخفيض خسائرهم.
- وقال الأطباء البيطريون في الصناعة إن هذه قد تكون أخبارًا جيدة بالنسبة للمعروض من المساكن حيث يتم تحويل المكاتب السابقة إلى شقق.
هناك حدث زلزالي يختمر في أحد أركان سوق العقارات التجارية، حيث تواجه العديد من المباني المكتبية ضائقة مع اقترابها من جدار الديون المستحقة والنضال ضد اتجاهات العمل من المنزل المستمرة.
هذه العوامل – التي تركت بعضًا من أسوأ مباني المكاتب مهجورة تقريبًا – على وشك إثارة مجموعة من عمليات البيع بأسعار زهيدة، مما قد يؤدي إلى إطلاق موجة من التحويلات من المكاتب إلى الشقق التي ستضيف المزيد من المعروض من المساكن إلى خط الأنابيب، كما يقول محترفو العقارات. قال.
يقول ريتشارد باركهام، كبير الاقتصاديين العالميين في شركة الاستثمار العقاري التجاري سي بي آر إي، إنه يرى اضطرابا في مباني المكاتب من الفئة ب – وهي شريحة من العقارات المكتبية التي تكافح من أجل جذب المستأجرين، ويرجع ذلك أساسا إلى كونها أقدم وتحتاج إلى التجديد.
وقال إن هذه العقارات من الدرجة الثانية لديها معدلات شغور تصل إلى 80%، متوقعًا أن يتم هدم الكثير منها أو تحويلها خلال العقد المقبل.
وقال باركهام في مقابلة مع Business Insider: “سيتعين على البنوك التخلص من تلك العقارات”. “لذلك سنرى. أعتقد في المستقبل – وهذا سيدفع على مدى عامين إلى ثلاثة أعوام – أعتقد أننا سنرى موجة من المكاتب تعود إلى البنوك، وأقول، سيتم بيعها بالنار أو هدمها أو تم تحويله.”
يبدو أن هذا التفاعل المتسلسل قيد التنفيذ بالفعل، حيث تتخلص البنوك بهدوء من الممتلكات المكتبية المتعثرة من ميزانياتها العمومية، وتبدأ التحويلات في التدفق إلى هذا المزيج.
وانخفض إجمالي القروض العقارية التجارية التي تحتفظ بها البنوك التجارية إلى 2.9 تريليون دولار، بانخفاض عن ذروة بلغت 3 تريليون دولار في وقت سابق من هذا العام.
وتظهر بيانات الاحتياطي الفيدرالي أن البنوك الكبرى تراجعت عن الإقراض للقطاع، حيث قال 74% منها إنها شددت معايير القروض العقارية التجارية غير السكنية في الربع الثاني من عام 2024.
وفي الوقت نفسه، ارتفع عدد المساحات المكتبية المقرر تحويلها إلى شقق إلى 55 ألفًا في عام 2024 – وهو أعلى عدد من التحويلات من مكتب إلى شقة تم تسجيله خلال أربع سنوات، وزيادة بنسبة 357% عن المستويات المسجلة في عام 2021، وفقًا لبيانات ياردي ماتريكس. نقلا عن RentCafe.
عمل جون فافاس، محامي التمويل العقاري في بولسينيلي الذي يعمل مع المقرضين العقاريين التجاريين، على عدد من صفقات التحويل من مكتب إلى سكني هذا العام. وقال إنه لم يعمل قط على هذا النوع من الصفقات قبل الوباء.
تمثل المكاتب حوالي 20% من المساحة المربعة لجميع عقارات CRE، وتمثل المباني الأسوأ أداء حوالي 10% من إجمالي المعروض من المكاتب، حسب تقديرات باركهام.
وقال ياردي في تقرير منفصل إن هناك حوالي 1.2 مليار قدم مربع من المساحات المكتبية التي يمكن تحويلها إلى مساحات سكنية.
يقدر تحليل CBRE للتحويلات المخططة والمستمرة والمكتملة من مكتب إلى سكني منذ عام 2016 أنه يمكن تحويل ما قيمته 1.38 مليار قدم مربع من المساحات المكتبية. وقال باركهام إن التطور قد يستغرق حوالي عقد من الزمن ليحدث بالكامل في المدن.
من المؤكد أن هذه الأنواع من التحويلات مكلفة وصعبة. وفي نيويورك، أحدث المهندسون المعماريون ثقوباً في ناطحات السحاب لإعادة ترتيب المساحة المربعة، وتنفق شركة سيلفرشتاين العقارية، وهي واحدة من أكبر الملاك التجاريين في نيويورك، 1.5 مليار دولار لتحويل بعض مبانيها المكتبية.
ومع ذلك، بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يواجهون وفرة من المساحات غير المرغوب فيها، قد يكون من المفيد محاولة إخفاءها.
وأضاف باركهام: “هناك قاعدة صلبة من المكاتب ذات الأداء السيئ حقًا والتي ستنهار على مدار عام 2025”. “من الواضح تمامًا أننا لا نحتاج إلى مساحة مكتبية كبيرة في الولايات المتحدة كما فعلنا.”
العصر الجديد لسوق المكاتب
وبينما يتم شغل معظم المباني عالية الجودة، انخفض الطلب على المكاتب بشكل عام منذ الوباء، عندما أصبح العمل عن بعد أكثر انتشارًا. بلغ معدل شغور المكاتب في الولايات المتحدة 19.4% في أغسطس، وفقًا لمزود البيانات كوميرشال إيدج، بزيادة 200 نقطة أساس عن العام السابق.
ارتفعت المدفوعات المتأخرة على القروض العقارية التجارية إلى 1.42% في الربع الثاني، وهو أعلى معدل منذ ما يقرب من 10 سنوات. وفي الوقت نفسه، انخفضت أسعار العقارات التجارية بنسبة 9٪ أخرى على أساس سنوي في الربع الأول، حسبما تظهر بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي.
لكن المستثمرين العقاريين استعدوا لهذا القطاع خلال الأشهر الستة الماضية، كما يقول فافاس، ويرجع الفضل في ذلك جزئيا إلى المباني التي يتم بيعها بخصومات كبيرة ومحاولة البنوك التخلص من القروض من ميزانياتها العمومية. يتذكر صفقة عمل عليها مؤخرًا، حيث قام مالك العقار بتسعير المبنى بخصم يتراوح بين 20% إلى 30%.
وقال: “الأشخاص الذين يملكونه، كان المبنى خاليا إلى حد كبير، وكانوا يريدون فقط، على ما أعتقد، تقليل خسائرهم”.
ويقول فافاس إنه من المتوقع أن يتم تحويل العديد من المكاتب القديمة إلى عقارات سكنية نظرا لنقص المساكن في الولايات المتحدة. يعد التحويل من مكتب إلى سكني هو النوع الأكثر شيوعًا من مشاريع التحويل، وفقًا لبيانات ياردي، وهو ما يمثل 38% من جميع التحويلات في الأعمال.
وقال فافاس: “كانت فكرة تواجد الأشخاص في المكتب ثلاثة أيام في الأسبوع مقابل خمسة أيام في الأسبوع هي الاستثناء وليس المعيار. والآن أصبح الأمر عكس ذلك”. “إذا فعلت ذلك عبر الشركة، بحكم التعريف، سينخفض الطلب الخاص بك. وعندما ينخفض نتيجة لفكرة العودة إلى المكتب بعد الوباء، فأعتقد أنه عليك البدء في النظر إلى ما يلي: حسنًا، لدي هذه المساحة، ما هي احتياجات المجتمع والموقع في نيويورك؟
سجلت واشنطن العاصمة، ومدينة نيويورك، ودالاس، وشيكاغو، ولوس أنجلوس معظم عمليات التحويل من مكتب إلى شقة هذا العام، مع إجمالي 19.462 تحويلاً قيد التنفيذ، وفقًا لبيانات ياردي.
من المرجح أن تكون التنقلات أقصر في المتوسط، ومن الممكن أن تشهد المدن التي بها العديد من المكاتب الشاغرة المزيد من المتاجر والمطاعم والمسارح التي تنضم إلى هذا المزيج، كما يقول باركهام. لكنه يشير إلى أن التغييرات لن تحدث بين عشية وضحاها.
وقال باركهام: “سترون مباني شاغرة، وسترون مكاتب شفافة لبعض الوقت”.
(العلامات للترجمة) مكتب (ر) العقارات التجارية (ر) موجة (ر) المعروض من المساكن الجديدة (ر) الشدة (ر) العام (ر) إعلان (ر) ريتشارد باركهام (ر) التحويل (ر) البنك (ر) المبنى ( ر) نيويورك(ر)جون فافاس(ر)خبير عقاري(ر)مساحة مكتبية
