Investing.com – قال محللون في Wells Fargo في مذكرة: “يبدو أن الاتجاه قد تحول أخيرًا نحو العقارات التجارية”.
واجه القطاع تحديات منذ أوائل عام 2022، حيث أدى رفع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي استجابة للضغوط التضخمية إلى انخفاض حاد في المعاملات، وارتفاع معدلات الرسملة، وانخفاض تقييمات العقارات.
ومع ذلك، مع التحول الأخير في السياسة النقدية لبنك الاحتياطي الفيدرالي، هناك أمل في التعافي في الأفق.
يجادل الاقتصاديون في Wells Fargo بأن قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي بخفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 50 نقطة أساس في سبتمبر 2024 يمكن أن يكون لحظة محورية لسوق CRE.
ومن المتوقع أن يستمر هذا التيسير في السياسة النقدية مع تخفيضات إضافية في أسعار الفائدة خلال صيف عام 2025، وهو ما سيمثل نهاية أشد تراجع في أسعار الفائدة على القروض العقارية منذ الأزمة المالية العالمية عام 2008.
وفي حين أن أسعار الفائدة المنخفضة ليست علاجًا لجميع مشاكل القطاع، إلا أنه يُنظر إليها على أنها ترسي الأساس لبيئة أكثر ملاءمة للاستثمار والإقراض في مجال العقارات التجارية.
وقد أصبح التأثير المباشر لهذه التخفيضات في أسعار الفائدة محسوسًا بالفعل في شكل استقرار تقييمات العقارات.
وفقًا للمذكرة، أظهر مؤشر العقارات التابع للمجلس الوطني لوكالات الاستثمار العقاري، الذي يتتبع تقييمات العقارات، انخفاضًا بنسبة 5.5٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2024.
ويعد هذا تحسنا ملحوظا مقارنة بالانخفاضات الحادة التي شهدناها في وقت سابق من فترة الانكماش الاقتصادي. ومع ذلك، فإن بعض أنواع العقارات، مثل العقارات الصناعية والتجزئة، تشهد المزيد من المرونة، في حين أن أنواعًا أخرى، وخاصة العقارات المكتبية في منطقة الأعمال المركزية، لا تزال تعاني.
ويبدو أيضًا أن تخفيف أسعار الفائدة يقلل الضغط التصاعدي على معدلات الحد الأقصى، والتي لم تتغير أو انخفضت قليلاً عبر قطاعات العقارات المختلفة في الربع الثاني من عام 2024.
وتساعد المعدلات المنخفضة على تقليل تكاليف التمويل، مما يسهل على المستثمرين تبرير التقييمات الأعلى وعلى المقترضين خدمة الديون.
بالإضافة إلى ذلك، شجعت توقعات الهبوط الاقتصادي الناعم رؤوس الأموال على التدفق مرة أخرى إلى السوق. يسلط Wells Fargo الضوء على أن أحجام المعاملات، على الرغم من أنها لا تزال منخفضة مقارنة بمستويات ما قبل الوباء، بدأت في التعافي مع بدء تحرك رأس المال بعيدًا عن الخطوط الجانبية.
ومع ذلك، لا تزال التحديات قائمة، لا سيما في قطاع المكاتب، حيث لا تزال معدلات الشواغر مرتفعة، ولم تنتعش الإيجارات بعد.
تتفاقم معاناة قطاع المكاتب بسبب “جدار استحقاق الديون” الذي يلوح في الأفق – من المقرر أن ينضج ما يقرب من 1.9 تريليون دولار من ديون CRE بحلول نهاية عام 2026، ويرتبط الكثير منها بالممتلكات المكتبية.
وفي حين كان بعض المقرضين على استعداد لتمديد آجال الاستحقاق لتجنب الضائقة، إلا أن القطاع لا يزال عرضة لمزيد من الانخفاضات.
ويشير ويلز فارجو أيضًا إلى أنه على الرغم من أن الأسوأ قد يكون قد انتهى بالنسبة للعديد من قطاعات CRE، فإن الطريق إلى التعافي الكامل لن يكون خاليًا من العقبات.
ويظل الخطر الرئيسي محدودًا في اكتشاف الأسعار بسبب انخفاض أحجام المعاملات، والتي لا تزال متخلفة عن مستويات عام 2019.
وهذا يعني أنه على الرغم من أن التقييمات تبدو مستقرة، إلا أن القيمة السوقية الحقيقية للعديد من العقارات تظل غير مؤكدة.
علاوة على ذلك، فإن طفرة البناء المستمرة، وخاصة في القطاعات الصناعية والأسر المتعددة، يمكن أن تؤدي إلى فائض مؤقت في العرض، مما يفرض ضغوطا تصاعدية على معدلات الشواغر وضغوطا هبوطية على الإيجارات.
ويتوقع محللو Wells Fargo أن استمرار تخفيف السياسة النقدية سيعزز أساسيات CRE من خلال خفض تكاليف الاقتراض وتحفيز النمو الاقتصادي.
وهذا بدوره ينبغي أن يؤدي إلى زيادة الطلب على معظم أنواع العقارات، وخاصة تلك المرتبطة بالإنفاق الاستهلاكي، مثل العقارات التجارية والصناعية.
ومع ذلك، فإن سوق المكاتب، مع التحديات الهيكلية التي يواجهها، قد يستغرق وقتا أطول لتحقيق الاستقرار ويمكن أن يشهد المزيد من الضيق في السنوات المقبلة.
