لا يزال سوق الإسكان في الولايات المتحدة يواجه تحديات، حيث تتمثل القضية الأكثر إلحاحًا في القدرة على تحمل تكاليف المساكن.
وعلى الرغم من الانخفاضات الأخيرة في أسعار الرهن العقاري، فإن الإجماع الساحق بين مراقبي السوق هو أن أسعار المساكن لا تزال مرتفعة بشكل مفرط، وهو ما يخنق الطلب ويبقي المشترين المحتملين على الهامش.
وبحسب استطلاع رأي المستهلكين في أغسطس/آب، كان هناك انخفاض حاد في نسبة المشاركين الذين يخططون لشراء منزل خلال الأشهر الستة المقبلة.
وبعد كل شيء، انخفض معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من 7.79% في نهاية أكتوبر 2023 إلى 6.46% حاليًا، وفقًا لمحللين في شركة يارديني للأبحاث في مذكرة.
ورغم أن هذا الانخفاض في أسعار الرهن العقاري من شأنه من الناحية النظرية أن يجعل شراء المنازل أكثر جاذبية، فإنه لم يترجم إلى زيادة في الطلب.
ومن المرجح أن يكون السبب وراء هذا الانفصال هو المستويات المرتفعة المستمرة لأسعار المساكن، والتي أدت إلى تآكل القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير.
وهناك عامل حاسم آخر يتمثل في الفارق بين معدل الرهن العقاري لمدة 30 عاما ومتوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة، والذي يقف حاليا عند 263 نقطة أساس ــ أي ما يقرب من 100 نقطة أساس فوق متوسطه التاريخي.
ويشير هذا الانتشار الواسع إلى أن أسعار الرهن العقاري، على الرغم من انخفاضها عما كانت عليه في أواخر عام 2023، لا تزال مرتفعة نسبيا وفقا للمعايير التاريخية.
ويتوقع المحللون في شركة يارديني للأبحاث أن يفكر المتداولون في بيع هذا الفارق على المكشوف، متوقعين أن يضيق في المستقبل. ولكن حتى إذا ضاقت الفجوة، فإن القضية الأساسية المتمثلة في ارتفاع أسعار المساكن قد تستمر في قمع الطلب.
ويوجد دليل آخر على توتر سوق الإسكان في أحدث تقرير عن طلبات الرهن العقاري لشراء المساكن، والذي لا يظهر أي دلائل على انتعاشه.
ويرجع هذا الركود إلى حد كبير إلى حقيقة أن أسعار المساكن لا تزال عند مستويات مرتفعة قياسية. وقال المحللون: “ارتفع متوسط سعر المسكن العائلي الواحد على مدار 12 شهرًا بنسبة 47% منذ بداية الوباء إلى 404 آلاف دولار حاليًا”.
لقد أثر هذا الارتفاع الحاد في الأسعار بشدة على القدرة على تحمل التكاليف، حيث انخفض مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من 175 قبل الوباء إلى 93 فقط حاليًا.
تشير هذه الأرقام إلى أنه على الرغم من انخفاض أسعار الرهن العقاري، فإن الأسرة الأمريكية المتوسطة تجد صعوبة متزايدة في تحمل تكاليف شراء منزل.
وتزيد ديناميكيات العرض في سوق الإسكان من تعقيد الموقف. ففي الوقت الحالي، يبلغ المعروض من المساكن الجديدة ما يكفي لسبعة أشهر ونصف الشهر، الأمر الذي يدفع شركات بناء المساكن إلى تقديم حوافز مختلفة، مثل الخصومات وتمويل الرهن العقاري بأسعار أقل من أسعار السوق.
كما يقومون ببناء منازل أصغر حجمًا تستهدف مشتري المنازل لأول مرة. ومع ذلك، لا يزال المعروض من المنازل القائمة منخفضًا، حيث لا يكفي المعروض في السوق سوى 4 أشهر.
ويؤدي هذا الخلل في التوازن بين مخزونات المساكن الجديدة والموجودة بالفعل إلى تفاقم أزمة القدرة على تحمل التكاليف، حيث لا يتبقى أمام المشترين المحتملين سوى عدد أقل من الخيارات ذات الأسعار المعقولة، وخاصة في سوق المساكن القائمة.
ويحافظ محللو يارديني للأبحاث على توقعات متفائلة بحذر، حيث يتوقعون انتعاشًا مستمرًا في سوق الإسكان وليس انتعاشًا على شكل حرف V.
لا يزال الجمع بين أسعار المساكن المرتفعة والقدرة على تحمل التكاليف يشكل عبئا ثقيلا على الطلب، ولكن اتجاه أسعار الفائدة والتضييق المحتمل في الفارق بين أسعار الرهن العقاري يمكن أن يوفر بعض الراحة.
وعلاوة على ذلك، يشير الطلب المتزايد على الإسكان، وخاصة بين مشتري المنازل لأول مرة، إلى أن السوق لا تزال تتمتع بقوة كامنة يمكن أن تدفع إلى التعافي التدريجي.
